Estudio De Viabilidad Y Sostenibilidad Económica

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Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 2 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 E RNO DEURBANI S MO YV I VI E NDA ÁREA DEGOBI DI RECCI ÓN GENERALDER EVI S I ÓN DELP L AN GENERAL Doc ume nt of i r ma doe l e c t r óni c a me nt epore l Di r e c t orGe ne r a l deRe v i s i ónde l Pl a nGe ne r a l , DonJ os éL ui sI nf a nz ónPr i or e , e l 15denov i e mbr ede2013 www. ma dr i d. e s / r e v i s i onpl a ng e ne r a l Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 4 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 ÍNDICE 1. MARCO LEGAL, FINALIDADES Y CONTENIDOS 1.1 MARCO LEGAL......................................................................................................................................10 1.2 FINALIDADES Y CONTENIDOS.......................................................................................................10 1.2.1 Finalidades ..................................................................................................................... 10 1.2.2 Contenidos..................................................................................................................... 11 2. CONTEXTO SOCIOECONÓMICO Y PRESUPUESTARIO DEL MODELO TERRITORIAL Y URBANÍSTICO DEL AVANCE Y PREVISIONES DE FUTURO 2.1 INTRODUCCIÓN..................................................................................................................................14 2.2 CONTEXTO SOCIOECONÓMICO .................................................................................................14 2.2.1 Descripción general e información básica del municipio..................................... 14 2.2.2 Población y Hogares..................................................................................................... 16 2.2.3 El Mercado Inmobiliario Residencial 2007-2013.................................................. 17 2.2.4 Escenarios generadores de nuevas demandas........................................................ 20 2.2.5 Previsiones cuantitativas: Demanda futura de viviendas y de superficie construida para actividades economicas. ................................................................ 21 2.3 EL PRESUPUESTO MUNICIPAL........................................................................................................26 2.3.1 Estado de Gastos.......................................................................................................... 26 2.3.2 Estado de Ingresos........................................................................................................ 27 2.3.3 Evolución de los presupuestos municipales: el plan de ajuste 2012-2022 y su revisión.................................................................................................................... 29 3. JUSTIFICACIÓN DE LA VIABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD DEL MODELO DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO ADOPTADO: ALTERNATIVAS PARA LA ORDENACIÓN PROPUESTAS POR EL AVANCE. 3.1 DESCRIPCION DEL AVANCE............................................................................................................32 3.2 JUSTIFICACIÓN DE LAS ALTERNATIVAS DEL MODELO Y ORDENACIÓN DEL TERRITORIO...........................................................................................................................................33 3.2.1 Principios y criterios de actuación en la ordenación del territorio................... 33 3.2.2 Justificación de la propuesta de ordenación del territorio.................................. 35 3.3 SOSTENIBILIDAD DEL MODELO TERRITORIAL Y SUFICIENCIA Y ADECUACIÓN DEL SUELO DEDICADO A USOS RESIDENCIALES Y PRODUCTIVOS..........................................37 3.3.1 Uso residencial: Balance entre edificabilidades asumidas y demandas previstas 37 3.3.2 Uso Actividades Económicas: Balance entre edificabilidades asumidas y demandas previstas....................................................................................................... 40 3.3.3 Conclusiones.................................................................................................................. 43 5 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 4. IDENTIFICACION DE LAS ACCIONES SOMETIDAS A ANÁLISIS DE VIABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA. 5. METODOLOGÍA PARA EL ANALISIS DE VIABILIDAD ECONOMICA 6. 5.1 DATOS REFERIDOS A LOS COSTES DE PRODUCCIÓN..........................................................50 5.2 DATOS REFERIDOS A LOS OPERADORES-INVERSORES:........................................................50 5.3 DATOS URBANÍSTICOS......................................................................................................................50 5.4 DATOS RELATIVOS A LAS PLUSVALÍAS GENERADAS................................................................51 5.5 GARANTÍAS Y COMPROMISOS........................................................................................................51 METODOLOGÍA PARA EL ANALISIS DE SOSTENIBILIDAD ECONOMICA. 6.1 CONCEPTOS QUE SE INTEGRAN EN LA SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA. ...................54 6.2 METODOLOGÍA PARA LA REDACCIÓN DE LOS INFORMES DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA.........................................................................................................................................55 6.2.1 Gastos relativos a la primera etapa de la acción urbanizadora........................... 55 6.2.2 Ingresos relacionados con la primera etapa de la acción urbanizadora............ 55 6.2.3 Gastos relacionados con la segunda etapa.............................................................. 56 6.2.4 Ingresos relacionados en esta segunda etapa......................................................... 57 6.3 BALANCE FISCAL ................................................................................................................................58 6 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 PRESENTACIÓN ECONÓMICA. DEL ESTUDIO DE VIABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD El Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica incluido en este documento de Avance de la Revisión del Plan General responde, en su contenido y alcance, a lo establecido por la legislación urbanística de aplicación y tiene por objeto asegurar la viabilidad y sostenibilidad del modelo territorial propuesto por el nuevo Plan General y de las actuaciones urbanísticas que se proyectan desde el mismo, todo ello con el fin de garantizar el desarrollo de un planteamiento urbano responsable que no comprometa la existencia de las capacidades presupuestarias presentes y de futuro y asegure la idoneidad y suficiencia de suelo dedicado a usos productivos. La legislación que actualmente obliga a la realización de estudios de viabilidad y sostenibilidad económica en los instrumentos de planeamiento es relativamente reciente en España, por lo que no se dispone todavía de una tradición suficientemente amplia que haya permitido establecer modelos, comúnmente aceptados, de ese tipo de estudios. En este sentido, si todas y cada una de las actuaciones proyectadas desde el Plan General son consideradas viables y sostenibles económicamente, también lo será el modelo de Plan en su conjunto que aspira, como objetivo inmediato, a la consecución de una ciudad cada día más sostenible a partir de la puesta en marcha de unas alternativas y estrategias de ordenación de gran significado para la sostenibilidad económica: la estrategia de flexibilización de usos, de renovación urbana y de fomento de la red ambiental. A nivel formal, el Estudio que acompaña el Avance se compone de una estructura dividida en capítulos: El Capítulo 1 constituye la presentación del estudio desde las referencias que proporcionan el marco legal y el señalamiento de las finalidades y contenidos de los conceptos que se tratan en el mismo: la viabilidad y sostenibilidad económica. El Capítulo 2 refleja el contexto socioeconómico y presupuestario que condicionan de manera más significativa el modelo territorial del nuevo Plan General y por tanto, el Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad. El Capítulo 3 se centra en la justificación de la viabilidad y sostenibilidad del modelo de ordenación del territorio en su conjunto, desde el análisis de las distintas alternativas de ordenación propuestas por el Avance. El Capítulo 4 identifica las acciones sometidas a análisis de viabilidad y sostenibilidad sin precisar, por el momento, conclusiones acerca de las mismas, toda vez que en el Avance de ordenación no se han establecido condiciones de uso y edificabilidad específicas para cada una de estas actuaciones. Será en fases sucesivas de la Revisión del Plan General, en las que se procederá al estudio de cada una de las acciones previstas una vez que sus condiciones de ordenación hayan sido fijadas de manera más pormenorizada. El Capítulo 5 recoge una metodología para el análisis de la viabilidad económica de las actuaciones en las que haya de aplicarse. El Capítulo 6 recoge una metodología para el análisis de la sostenibilidad económica de las actuaciones en las que resulte necesario ese estudio. 7 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 8 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance 9 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 1. MARCO LEGAL, FINALIDADES Y CONTENIDOS 1.1 MARCO LEGAL La Revisión del Plan General ha asumido, entre sus propuestas estratégicas, el compromiso claro e inequívoco de conseguir un modelo urbano sostenible en su triple dimensión: ambiental, social y económica, articulado a través del Planeamiento General. El protagonismo de la sostenibilidad económica en el ámbito urbanístico sólo constituye una manifestación particular del proceso que se ha producido durante los últimos años en el conjunto del sector público, donde la aprobación de diferentes disposiciones han convertido la sostenibilidad económica en uno de los criterios fundamentales de la implementación de políticas públicas. Reflejo de este proceso es la modificación del art. 135 de la CE llevada a cabo en el año 2011 que introduce, al máximo nivel normativo, una regla fiscal que limita el déficit público de carácter estructural, así como la deuda pública, al valor de referencia del Tratado de la Unión Europea. Igualmente, reflejo de este proceso, a un nivel normativo inferior, son la Ley Orgánica 2/2012, de 27 de abril de Estabilidad Presupuestaria y Sostenibilidad Financiera que articula los mecanismos para impulsar el crecimiento y la creación de empleo, como medio para garantizar el bienestar de los ciudadanos, dentro de un contexto de sostenibilidad financiera; el RDL 4/2012, de 24 de febrero, de gran significación desde la perspectiva local, dado que prevé la obligación de aprobar un Plan de Ajuste al objeto de garantizar la sostenibilidad financiera de ciertas operaciones en los Ayuntamientos, que se acojan a los mecanismos de financiación adicionales previstos en el RDL. Y finalmente, la aprobación de la Estrategia para una Economía Sostenible, que se desarrolla a través de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, en la que se define la economía sostenible como el “patrón de crecimiento que concilie el desarrollo económico, social y ambiental en una economía productiva y competitiva, que favorezca el empleo de calidad, la igualdad de oportunidades y la cohesión social, y que garantice el respeto ambiental y el uso racional de los recursos naturales, de forma que permita satisfacer las necesidad de las generaciones presentes sin comprometer las posibilidades de las generaciones futuras para atender sus propias necesidades”, al tiempo que se establece un conjunto de principios, algunos directamente relacionados con el ámbito urbanístico como son el de ahorro y eficiencia energética o racionalización de la construcción residencial, sobre los que articula la consecución de ese modelo de actuación. 1.2 FINALIDADES Y CONTENIDOS Dentro de este contexto normativo general que impulsa una concepción integrada de la sostenibilidad, las exigencias concretas relativas a la sostenibilidad económica persiguen unas finalidades legalmente establecidas que han de articularse sobre unos objetos también determinados normativamente con unos contenidos que conviene precisar. 1.2.1 FINALIDADES Aunque la incorporación de estudios de naturaleza económica a la documentación de los instrumentos urbanísticos de carácter general ha sido tradicional en el sistema urbanístico español, sus finalidades han experimentado una importante evolución a tenor de lo establecido en los textos legales de reciente aprobación. 10 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance El Estudio Económico, regulado por primera vez en la Ley del Suelo de 1956, se configuraba como un documento que tenía por finalidad justificar “la ponderación entre el criterio de planeamiento en que se sustentase y las posibilidades económicas y financieras del territorio y población”; y en la Ley del Suelo de 1976 se regula como un documento que se limitaba a “determinar la evaluación económica de los servicios y de la ejecución de las obras de urbanización”. En la actualidad, en el análisis económico del planeamiento urbanístico, se exige una profundización de mayor nivel. El Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica que hoy prevé la legislación aplicable es un documento que persigue las siguientes finalidades: 1) Sustancialmente persigue: • Garantizar la sostenibilidad económica del modelo de utilización del territorio y desarrollo urbano adoptado. • Asegurar la sostenibilidad económica de las actuaciones urbanas. • Asegurar la viabilidad y factibilidad del Plan con criterios de razonabilidad. • Asegurar la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos. 2) Instrumentalmente, persigue poner en marcha una herramienta que facilite la toma de decisiones responsable en materia de urbanismo: • Avanzando un conocimiento previo del alcance de los compromisos adquiridos por el Ayuntamiento, al considerar la repercusión que desde un punto de vista económico pueden suponer las intervenciones urbanas, públicas o privadas, en el marco del modelo territorial propuesto por el Plan. • Posibilitando además la actualización y seguimiento del impacto económico de éstas en las haciendas públicas y sus efectos en el modelo territorial. 3) Finalmente, se pretende que el Estudio sea accesible y legible para el conjunto de los ciudadanos madrileños, de manera que sirva de guía de contenidos para la realización de los estudios de viabilidad y sostenibilidad económica que se presenten en el momento de abordar el desarrollo de las actuaciones urbanas previstas por el Plan o diseñadas con posterioridad. 1.2.2 CONTENIDOS De acuerdo con lo previsto en nuestro sistema jurídico, el análisis económico de las actuaciones del planeamiento urbanístico ha de llevarse a cabo, formalmente, a través de tres documentos: − Estudio de viabilidad previsto en el art. 43 de la LSCM. − Informe o memoria de sostenibilidad económica contemplado en el art. 15.4 del TRLS. − Memoria de viabilidad económica, recientemente desarrollada a través de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Estos documentos no pueden considerarse el mismo, toda vez que la ordenación a la que responden, su objeto y su contenido, no son identificables. Como veremos en apartados posteriores estos documentos han de considerarse complementarios. • El objeto del Estudio de Viabilidad, al que se hace referencia en el artículo 43 de la LSCM, es la justificación del modelo de utilización del territorio y desarrollo urbano adoptado en su globalidad, así como su viabilidad económica. 11 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 • El objeto del Informe de Sostenibilidad Económica previsto, en el TRLS de 2008 y de la Memoria de Viabilidad económica regulada en la Ley 8/2013, son las actuaciones urbanas proyectadas. Respecto de las mismas, el informe de sostenibilidad económica ponderará el impacto de cada actuación proyectada en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos. La Memoria de Viabilidad Económica, analizará la viabilidad económica de las actuaciones urbanísticas en términos de rentabilidad y adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la actuación, que habrá de justificarse para todos los propietarios incluidos en el correspondiente ámbito. Sobre la base de estas exigencias legales conviene aclarar que el presente Avance de la Revisión del Plan General incorpora un documento, denominado Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica que recoge en su contenido tanto la justificación de la sostenibilidad del modelo urbanístico y territorial adoptado en su conjunto, como la sostenibilidad económica y viabilidad de cada una de las actuaciones urbanas que se proyecten en el mismo. A través de dicho Estudio se pretende garantizar la realización de lo que llamamos “modelo de ciudad sostenible desde la perspectiva económica”, esto es, se trata de garantizar que tanto a la hora de planificar la ordenación del territorio como de programar, en su caso, las actuaciones concretas, se tengan en cuenta, prioritariamente, las necesidades y demandas existentes, las inversiones públicas y privadas y los costes de prestación de los servicios, de forma que sea posible su retorno. 12 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance 13 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 2. CONTEXTO SOCIOECONÓMICO Y PRESUPUESTARIO DEL MODELO TERRITORIAL Y URBANÍSTICO DEL AVANCE Y PREVISIONES DE FUTURO 2.1 INTRODUCCIÓN La elaboración del Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica del modelo urbano, que el Avance propone, hace necesario el estudio no sólo de la ordenación urbanística proyectada, sino también de los elementos y factores que sirven para contextualizar ese Estudio y para justificar de alguna manera las conclusiones sobre la sostenibilidad del modelo adoptado. Es esta la razón por la que en el presente capítulo se analizará: − Los factores que más significativamente pueden influir sobre la demanda de suelo destinado a uso de actividades económicas y uso residencial: el contexto económico de la ciudad de Madrid o lo que es lo mismo, el tipo de actividades económicas desarrolladas en nuestro término municipal; la estructura y características de la población asentada en la ciudad de Madrid, el mercado inmobiliario y las previsiones de evolución de estos elementos. − Los factores condicionantes de las inversiones públicas marcadas por la propia estructura del presupuesto municipal y el Plan de Ajuste 2012-2023. 2.2 CONTEXTO SOCIOECONÓMICO 2.2.1 DESCRIPCIÓN GENERAL E INFORMACIÓN BÁSICA DEL MUNICIPIO Para contextualizar el escenario de las actividades económicas de la ciudad de Madrid en el que se presenta este Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica, cabe hacer referencia a los siguientes datos: A. Posición de la ciudad en la Comunidad de Madrid. El municipio de Madrid cuenta con una extensión de 604,6 km2, lo que representa el 7,5% de la superficie total de la Comunidad de Madrid. Sin embargo, el peso relativo de la ciudad en términos de PIB, empleo y población en nuestra Comunidad, supera el 50% en todos los parámetros, alcanzando el 63,9% en el PIB y el 62,21% en el empleo. Por tanto, Madrid se presenta como el núcleo central de una región urbana de la que es destacable su estructura económica de región “multipolar”, en la que los municipios periféricos, dado su menor nivel de renta y posición jerárquica, han adquirido un creciente protagonismo por ser receptores tanto de población como de actividades económicas. De esta forma, compiten por acoger otro tipo de usos en un espacio disperso, conectado entre sí y con el núcleo central por los continuos flujos materiales e inmateriales. B. Posición de la ciudad de Madrid frente a las demás Comunidades Autónomas. En un contexto de crisis económica como el actual, si bien los datos demuestran que la ciudad de Madrid no está exenta de dicha afección y que evoluciona de manera similar al conjunto de España, también expresan que la capital parece resistir mejor en ciertos aspectos. − Producto Interior Bruto (PIB) de la Ciudad: en el año 2011, supone el 11,6 % del nacional, porcentaje significativamente superior al peso de su población, situándose su nivel de producción por encima del de casi todas las Comunidades Autónomas, con la excepción de Cataluña y Andalucía. − El PIB per cápita de la Ciudad de Madrid, en el año 2010 se sitúa en un 65% por encima de la media española. 14 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance − La renta disponible bruta, en el año 2009, era un 7,7 % superior a la de la región y un 21,8 % superior a la española. En relación al crecimiento, supera a Cataluña, País Vasco, Valencia o Andalucía. C. Evolución del sector de actividades económicas en la ciudad de Madrid. Del análisis detallado de las estructuras del Valor Añadido Bruto (VAB) sectorial de Madrid, que se incorpora en el Diagnóstico de la Ciudad, se desprende que las actividades económicas estratégicas para el futuro son las siguientes: − Edición y artes gráficas: es la principal actividad industrial de la Ciudad en términos de empleo, con un índice de especialización relativa respecto al conjunto de la economía española del 4,73 en 2010. − Productos farmacéuticos y biotecnología: Madrid es sede central del 37% de las 100 mayores empresas farmacéuticas por volumen de facturación, estando Madrid entre las cinco regiones europeas líderes en solicitud de patentes biotecnológicas. El índice de especialización en este campo es del 4,38 en relación con el conjunto de la economía española. − Aeronáutica: Madrid se ha constituido en el polo aeroespacial de España, con un 65% de las grandes empresas proveedoras o subcontratistas y un 61,1% de la producción nacional, 3,3% del negocio europeo y 1% a nivel mundial. El índice de especialización en este campo respecto al conjunto de la economía española es del 2,23. − Servicios avanzados a empresas (servicios informáticos, I+D y otros): Madrid presenta una elevada especialización en todos los servicios avanzados a empresas, especialmente en servicios informáticos (2,44), servicios de información (2,43), publicidad y estudios de mercado (2,28), seguidos de actividades de sedes centrales y consultaría de gestión empresarial (1,85), servicios técnicos de arquitectura, ingeniería, ensayos y análisis (1,68) y en I+D (1,68). − Servicios de telecomunicaciones: un 43% de las 100 mayores empresas del sector por volumen de facturación tienen su sede central en Madrid capital y el 67% en el area metropolitana. El índice de especialización respecto al conjunto de la economía española es 2,72 en el año 2010. − Servicios financieros: Madrid ocupa el tercer puesto como centro económico europeo, por detrás de Paris y Londres. Su mercado bursátil es el primero de Europa en negociación de renta fija y el cuarto en contratación de acciones, con un índice de especialización de 1,66 en 2010 respecto al conjunto de la economía española. − Audiovisual: en la región de Madrid este sector aporta un 4,77% al PIB del conjunto de la Comunidad. En Madrid se encuentra la sede corporativa de 12 de las 25 principales empresas productoras de cine en España, de 14 de las 25 principales empresas distribuidoras y 9 de los principales estudios españoles de desarrollo de videojuegos. − Turismo: este sector da ocupación a una parte importante de la población de Madrid. La oferta turística es muy variada, el turismo del ocio representa un 33% del total de visitantes nacionales y de este porcentaje el 19,4 corresponde al turismo cultural, gracias a la importante y creciente dotación de recursos culturales que se complementa con una oferta gastronómica, de compras y de ocio de alto nivel. Por otra parte, del turismo de negocios, un 32% son turistas nacionales y el 29% son extranjeros. 15 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 D. Otras actividades económicas. En el contexto global, destaca en Madrid la intensa transformación física, económica y social que ha experimentado durante los últimos años. Los datos más significativos desde esta perspectiva, según se refleja en el Diagnóstico, son los siguientes: − En el ámbito de las infraestructuras, la alta velocidad ha supuesto el resurgimiento del transporte ferroviario como un modo atractivo de transporte. Se ha priorizado el papel de Madrid como nodo central de articulación de la red, dado que el Plan Estratégico de Infraestructuras y Transportes tiene entre sus principales objetivos que todas las capitales provinciales estén conectadas por alta velocidad a la Capital. − También influye en la posición como destino turístico de Madrid la ampliación de Barajas que ha supuesto un gran salto cualitativo. Si bien el número de viajeros ha disminuido el último año, el Aeropuerto de Barajas ha llegado a situarse en el 12ª puesto en el ranking mundial de aeropuertos y en el 4ª del europeo. − Desde la perspectiva del funcionamiento cotidiano, Madrid conforma, lo que se puede denominar, una sola cuenca de empleo, de actividad y de hábitat, lo que confiere a la ciudad un papel central de una importante “región urbana”, sobrepasando los límites de la propia Comunidad Autónoma al integrar núcleos de población de Castilla-La Mancha y en menor medida de Castilla-León. − En el municipio de Madrid prácticamente el 80% de los asalariados residentes trabajan en el propio municipio, pero solo ocupan el 66% de los empleos existentes en el mismo, mientras que el resto de los empleos están ocupados por trabajadores residentes fuera de Madrid. Por otra parte, la pauta de distribución espacial de las actividades fuera de la ciudad se adapta prácticamente a la red de infraestructuras de transporte existente, sobre todo al trazado de las autopistas radiales, en el caso de la logística de transporte y a los nudos de éstas con las vías de circunvalación en el caso de los parques empresariales y centros comerciales. 2.2.2 POBLACIÓN Y HOGARES Desde la perspectiva demográfica interesa extraer algunas conclusiones del Diagnóstico de Ciudad que aportan conocimiento sobre los componentes estructurales y dinámicos de la población madrileña. De este estudio resulta pertinente subrayar los datos dedicados a explicar la evolución global de la población y a la evolución del tamaño medio del hogar: A. Dinámica demográfica de la población de Madrid: − En el caso del municipio de Madrid, son los saldos migratorios con el resto de la Comunidad madrileña, con el resto de España y con el extranjero, los que han determinado y determinan los crecimientos y decrecimientos de la población residente en el municipio, mientras que el crecimiento vegetativo (nacimientos menos defunciones), juega un papel mucho más secundario. − De hecho, la población de Madrid decrece en los últimos años a pesar de mantener crecimientos vegetativos de carácter positivo, debido a los saldos migratorios municipales, variable demográfica poco indicada para el análisis tendencial, ya que su evolución va muy ligada a la evolución de la economía. 16 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance PERIODO 2007-2008 2008-2009 2009-2010 2010-2011 2011-2012 2012-2013 Crecimiento población 51.146 34.798 11.104 -14.249 -31.924 -22.304 Crecimiento vegetativo 7.572 9.668 8.870 7.912 6.394 5.184 43.574 25.130 2.234 -22.161 -38.318 -27.488 Saldo migratorio FUENTE: Ayuntamiento de Madrid. Dirección General de Estadística. Elaboración propia Crecimientos vegetativos saldos migratorios migratorios Crecimientos vegetativos y ysaldos B. Evolución del tamaño medio del hogar − La definición de hogar hace referencia al conjunto de personas que habitan en una vivienda, existan o no vínculos familiares entre ellos, admitiéndose hogares unipersonales. Por ello, el incremento de hogares en un período de tiempo determinado, refleja, de manera bastante precisa, la demanda de vivienda satisfecha, considerada también en términos netos de ocupación de nuevas viviendas y/o disminución del stock de viviendas vacías, en su caso. − En Madrid entre el 1 de enero de 2005 y el 1 de enero de 2013, el incremento de hogares netos fue de casi 95.000 hogares, resultado de incrementos anuales bastante importantes hasta 2009, año a partir del cual empiezan a descender de forma acelerada hasta situarse en los 4.000 hogares en 2013. − Parece claro el hecho de que los incrementos de hogares, de los tres últimos años, se deben casi exclusivamente al descenso paulatino del tamaño medio de hogar, ya que la población total de Madrid viene decreciendo desde el año 2010. AÑO 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Población 3.167.424 3.205.334 3.187.062 3.238.208 3.273.006 3.284.110 3.269.861 3.237.937 3.215.633 Número de hogares 1.144.594 1.160.514 1.174.950 1.195.579 1.211.944 1.224.034 1.230.922 1.234.649 1.239.447 2,77 2,76 2,71 2,71 2,70 2,68 2,66 2,62 2,59 15.920 14.436 20.629 16.365 12.090 6.888 3.727 4.798 Tamaño medio del hogar Incremento neto de hogares FUENTE: Ayuntamiento de Madrid. Dirección General de Estadística. Elaboración propia Incremento neto del número de hogares Madrid Incremento neto del número deenhogares en Madrid − La evolución del tamaño medio de hogares sigue una tendencia decreciente originada por factores sociodemográficos independientes, entre los que incide el peso, cada vez mayor, de los hogares unipersonales en el conjunto de hogares.Todo apunta a que esta tendencia podría continuar en el futuro. 2.2.3 EL MERCADO INMOBILIARIO RESIDENCIAL 2007-2013 Finalmente, para formular conclusiones acerca de la viabilidad económica y sostenibilidad de las actuaciones urbanas es necesario hacer una referencia a la situación del mercado inmobiliario en la ciudad de Madrid. En el marco actual de acentuada crisis económica, este mercado ha resultado especialmente afectado, por lo que es complicado plantear un modelo de previsiones de demanda a medio y largo plazo que ofrezca resultados ciertos, sin observar previamente su situación general y la del sector residencial en particular. 17 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 Recientemente, el Barómetro de Economía de la Ciudad de Madrid ha publicado un análisis del Mercado Inmobiliario Residencial de Madrid durante el ciclo 1997-2013, en relación con el Plan General de 19971, del que se extraen los datos y conclusiones que a continuación se incorporan. A. La fase expansiva 1997-2007: − Paralelamente a la aprobación del Plan General de 1997 se inicia una fase alcista o expansiva de la actividad inmobiliaria en Madrid favorecida por diversos factores: el modelo de planeamiento urbanístico impulsado, al límite de la capacidad del municipio, por el panorama financiero y laboral de ese momento, así como por la llegada masiva de población inmigrante. Todo ello genera una línea de precios en constante subida hasta el final de esta etapa en el año 2007. − La nueva edificación residencial (95%), se concentra fundamentalmente en los distritos periféricos que albergaron grandes desarrollos urbanísticos o con procesos de renovación industrial: Fuencarral, Hortaleza, Villa de Vallecas, Carabanchel, San Blas, Vicálvaro y Arganzuela, básicamente en tipología de vivienda colectiva, con destino a compra y en régimen libre (69%). − Las viviendas con protección pública se alojaron, mayoritariamente, en los distritos periféricos, receptores de los mayores desarrollos urbanísticos previstos por el Plan General de 1997, siendo muy significativa esta tendencia en Villaverde, Puente de Vallecas, Usera, San Blas o Barajas. − En los distritos situados en la almendra central, sin embargo, no se tramita ni una sola licencia para vivienda protegida en estos años, consolidándose su especialización en vivienda de gama media-alta. − La evolución al alza de los precios de la vivienda durante más de siete años consecutivos, en todo el territorio español en general y en Madrid en particular, situó el precio medio del metro cuadrado en la ciudad de Madrid, en junio de 2007, en 3.978 €/m2, frente a los 1.704 €/m2 de diciembre de 1999, lo que supone un incremento del 113,45%. AÑO PRECIO MEDIO VIVIENDA €/m2 Diciembre 1999 1.704 € Junio 2007 3.978 € − Esta tendencia al alza de los precios se observa igualmente en el mercado de segunda mano, siendo éste el más representativo en cuanto a volumen de operaciones. Así, durante el periodo 2007-2012 las transacciones de vivienda de segunda mano multiplicaron por 1,9 las de vivienda nueva. Ambos mercados tienen una evolución semejante, creciendo desde 1999 hasta alcanzar los máximos precios entre junio de 2006 y diciembre de 2007, periodo en el que casi todos los distritos marcan su máximo histórico. 1 Fuente: Barómetro de Economía de la Ciudad nº37 3er.Tr. 2013. Monográfico:Análisis del Mercado Inmobiliario Residencial de Madrid: un repaso al ciclo inmobiliario 1997-2013 y al desarrollo del PGOU de 1997. 18 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance B. La fase recesiva 2008-2013: Durante este periodo, prácticamente todos los indicadores que favorecen la actividad del sector inmobiliario decrecen. Los datos más significativos de esta etapa se concretan en: − Mientras que solo en el año 1997 se alcanzó la cifra de 22.000 licencias, durante todo el periodo 2008-2012 el total de las licencias concedidas para vivienda en Madrid fue de 23.000, con una cifra anual de poco más de 5.000 licencias. Esta cantidad parece que se consolida con alguna variación a la baja. − Si durante la etapa anterior es la vivienda colectiva y libre en régimen de propiedad la que domina el panorama de la oferta madrileña, durante este periodo las viviendas, también colectivas con protección pública, superan a las libres, representando éstas un 56,7% sobre el total de licencias otorgadas en estos años (13.109 viviendas protegidas frente a 10.014 viviendas libres). − La distribución territorial de estas licencias también varía por distritos, destacando Hortaleza con el 27% de las licencias y Villa de Vallecas con el 16%. Por encima del 5% se sitúan Fuencarral,Villaverde,Vicálvaro y Barajas. − La concentración territorial de la promoción de las viviendas de obra nueva y protegidas, igual que en el periodo anterior, se sitúa en distritos que albergan PAUs, por la obligatoriedad legal de promover Viviendas Protegidas en estos desarrollos. Así,Villa de Vallecas, Hortaleza, Fuencarral, Carabanchel y Vicálvaro acaparan más del 70% de vivienda protegida, consolidando una oferta destinada a un perfil de residentes con ingresos limitados y con un perfil socioeconómico de rentas medias y medias-bajas. − El precio medio de la vivienda nueva en Madrid pasa de 3.978€/m2 en junio de 2007, hasta llegar a los 2.982€/m2 en diciembre de 2012, lo que implica una caída del 25,04%. Según todos los análisis esta caída no ha terminado y probablemente en este año 2013 se incremente con al menos otra reducción del 10%, coincidiendo muchos expertos en señalar que la bajada de precios se podría mantener hasta 2015-2016. − Del análisis de la distribución territorial de la disminución de precios se constata que los distritos que más acusan las bajadas, entre su máximo histórico y el precio alcanzado en diciembre de 2012, son los distritos de rango medio y bajo, tal y como se refleja en el siguiente cuadro: DISTRITOS % BAJADA PRECIO MEDIO VIVIENDA. (JUNIO 2007- DICIEMBRE 2012) MEDIA MADRID -25,04% Barajas -32.54% Usera -32.54% Puente de Vallecas -32.09% Latina -31.6% Carabanchel -31.1% Villaverde -29.85% Hortaleza -23.21% Moncloa -21.72% Arganzuela -21.46% Salamanca -13.77% 19 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 − El mercado de segunda mano es el más numeroso en lo que se refiere a oferta y transacciones durante todo este periodo, ya que las ventas de vivienda usada representan casi el doble respecto a las ventas de vivienda nueva. Este sector del mercado sigue una pauta semejante a la descrita en esta fase, siendo más dominante en los distritos centrales más consolidados, donde apenas hay oferta de viviendas nuevas. − Respecto al volumen de transacciones de vivienda ha experimentado una drástica reducción del 57,15% desde 2007 hasta 2012, que ha derivado en una significativa disminución de la actividad económica asociada así como de ingresos para las arcas municipales. − Los mayores desplomes de las compraventas han afectado a los distritos de Fuencarral (79.68%) y a Moncloa (-73,8%), seguidos por San Blas, Puente de Vallecas, Vicálvaro, Chamartín, Salamanca, Centro y Villa de Vallecas (con descensos entre el 60%-70%). Los distritos con bajadas por debajo de la media e inferiores al 40% son los de Retiro, Moratalaz, Chamberí y Arganzuela. Por último, hay que destacar que los distritos en los que ha coincidido la finalización de la ejecución de los desarrollos urbanísticos con la crisis inmobiliaria se caracterizan, también, por una importante reducción del volumen anual de transacciones. 2.2.4 ESCENARIOS GENERADORES DE NUEVAS DEMANDAS Si miramos hacia el futuro y examinamos las tendencias definidas en su evolución por los distintos factores considerados: actividades económicas, demografía y mercado inmobiliario, cabe señalar que en un horizonte temporal que se extendería hasta 2020, los escenarios previsibles de evolución para estos factores son los siguientes: A. Escenario económico: − Tendencia continuada a la terciarización de la economía con pérdida de empleo en el sector industrial y de la construcción. − Auge de las actividades ligadas al crecimiento del turismo en las áreas centrales: hoteles, comercio y recreativo y de las ligadas al ocio y sociedad del bienestar. − Preferencia de centralidad de las actividades creativas, sector cultural, audiovisual, publicidad y multimedia. Aunque experimentan menor crecimiento que las anteriores, cuentan con potencial para atracción de talento y fomento de creación e innovación. − Dinámicas de deslocalización de grandes sedes de empresas y centros universitarios hacia la periferia municipal y metropolitana. − Tendencia de crecimiento de locales de actividad económica, que se cifra en un 2,45% anual en el periodo de 7 años 2002-2008, según datos del DUAE (Directorio de Unidades Estadísticas de Actividad Económica) − Tendencia a un incremento de edificios de uso exclusivo de actividad económica, que se cifra en un 7,75% anual, según conclusiones del Diagnóstico a partir de datos del Catastro en el periodo 2005-2010. El ritmo de incremento de estos edificios supera al de creación de locales, reflejo en cierta medida del boom inmobiliario. − Tendencia a la terciarización de edificios residenciales en la almendra central. B. Escenario demográfico: − Ligero incremento de población: en el Diagnóstico se estima un crecimiento de 200.000 habitantes entre 2011 y 2020, con un reparto que se concentra en los distritos donde se localizan nuevos desarrollos (Vicálvaro,Villa de Vallecas, Carabanchel, Fuencarral, Hortaleza, Barajas). 20 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance − Regeneración demográfica de la almendra central. − Aumento progresivo del envejecimiento en los distritos de la periferia. − Perdida de representatividad de la población inmigrante. − Pérdida de población joven con edad comprendida entre los 25 y 34 años. − Reducción del tamaño medio de hogares. − Incremento de la rehabilitación de viviendas y recuperación urbanística de barrios que podría detener los tradicionales flujos centrífugos e incremento de viviendas vacías. C. Escenario del mercado inmobiliario: − El sector inmobiliario (construcción y promoción) sigue en reestructuración y pendiente de ser saneado, la actividad promotora por tanto, sigue bajo mínimos y no parece que vaya a recuperarse por el momento. − Los precios de las viviendas y de los productos terciarios, en general, no parecen estabilizarse. − No se consolida una demanda de viviendas solvente y real, para que la producción de vivienda nueva inicie su desarrollo y ejecución, en una ciudad que dispone de suficiente oferta en suelo ya clasificado, para al menos 200.000 viviendas en los próximos 10 años. 2.2.5 PREVISIONES CUANTITATIVAS: DEMANDA FUTURA DE VIVIENDAS Y DE SUPERFICIE CONSTRUIDA PARA ACTIVIDADES ECONOMICAS. Aunque, cualitativamente y a grandes rasgos, los escenarios apuntados marcan las principales tendencias de futuro de la ciudad de Madrid, a efectos de evaluar la conveniencia y adecuación de la calificación de suelos prevista en el Avance, resulta imprescindible cuantificar más detalladamente estos escenarios sobre todo en lo que se refiere a la demanda futura de viviendas y a la de superficies construidas para actividades económicas. A. El modelo de previsión. En el marco actual de incertidumbre económica, que como ya se ha explicitado afecta especialmente al mercado inmobiliario, se hace realmente complicado concretar previsiones cuantitativas que resulten verosímiles a medio y largo plazo. De ahí que se haya optado por diseñar un modelo de previsiones de demanda basado en la técnica de los modelos de simulación, en los que el esfuerzo principal se dedica a la obtención de resultados plausibles y coherentes en función de hipótesis de partida de fácil actualización e introducción en el modelo y sobre todo razonablemente fundamentados, ofreciéndose así la ventaja adicional de disponer de un modelo operativo a lo largo de todo el dilatado proceso temporal de elaboración y tramitación de la Revisión del Plan General. El modelo diseñado parte de una previsión sobre la evolución del Producto Interior Bruto de la ciudad de Madrid, de la que se obtiene, por una parte, el empleo equivalente a tiempo completo y en función del mismo la demanda de superficie construida para actividades económicas, y por otra, la evolución de la población, el incremento de hogares y la demanda neta de viviendas. Es decir que, en concreto, se cuantifica la demanda futura de viviendas y la de superficie construida para actividades económicas a partir de cuatro parámetros independientes, a saber: − Las Tasas de variación del PIB, − La evolución de la productividad aparente, 21 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 − La evolución de la superficie ocupada por empleo, − La evolución del tamaño medio del hogar. B. Justificación y análisis de los parámetros del modelo La primera consideración a realizar en este apartado se refiere a la evolución de la población global, para la que se advertía, en su momento, que en ámbitos espaciales restringidos, como son el municipio, el distrito o el barrio, los factores extrademográficos llegan a ser más relevantes que los estrictamente demográficos (pirámides de edad, mortalidad, fecundidad etc.) y en el caso de Madrid municipio parece claro que los futuros crecimientos o decrecimientos demográficos van a depender del clima económico general. Basándose en este argumento, se puede intentar explicar la evolución de la población municipal a partir de la evolución del Producto Interior Bruto generado en la ciudad lo que, en relación al establecimiento de previsiones de futuro, plantea la ventaja adicional de un escenario de evolución coherente para la demanda de viviendas (a través de los niveles de población) y para la demanda de superficies construidas para actividades económicas (a través de los incrementos netos de empleos equivalentes a tiempo completo que se deducen de la evolución del PIB). Desde un punto de vista estrictamente estadístico, la evolución del PIB madrileño a precios de mercado, que publica la Dirección General de Estadística del Ayuntamiento de Madrid desde el año 2000, correlaciona muy significativamente con la evolución de la población de las sucesivas rectificaciones anuales del Padrón Municipal de habitantes durante este período (coeficiente de correlación=0,923; significación 0,000). Es decir que, en términos estadísticos, la evolución del PIB explica el 85% de las variaciones de la población, lo que permite plantear un sencillo modelo de regresión lineal2 de una sola variable explicativa, el PIB, y en base a él establecer previsiones de futuro. 3.400.000 3.300.000 3.200.000 3.100.000 3.000.000 2.900.000 2.800.000 2.700.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Poblacion real 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Poblacion estimada Población real y población estimada en base a la evolución del PIB FUENTE: Elaboración propia en base a datos del Ayuntamiento de Madrid. Dirección General de Estadística. 2 Aunque se han intentado modelos de regresión lineal múltiple incluyendo como variables independientes, además del PIB, algunas variables estrictamente demográficas de evolución tendencial (crecimiento vegetativo o sus componentes considerados individualmente), estas variables no aportan en forma independiente, explicaciones adicionales estadísticamente significativas. 22 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance En otro orden de ideas, y como ya se ha apuntado, la evolución del PIB también es determinante cara a cuantificar la evolución de la demanda de superficies construidas para uso de actividades económicas. Para esta cuantificación es necesario centrar la atención en la evolución de la productividad aparente (que transforma el PIB en empleos equivalentes a tiempo completo) y en la estructura sectorial de estos empleos, sobre todo porque el empleo en servicios colectivos o servicios no de mercado afectará, en su caso, a la adecuación del sistema dotacional público o privado y no a las calificaciones de suelo para actividades económicas. Así que en lo que se refiere a la evolución de la productividad aparente, a nivel nacional, muestra un comportamiento bastante regular de carácter anticíclico. La productividad apenas aumenta en períodos de auge (incrementos inferiores a medio punto cuando el PIB crece a tasas superiores al 3% anual) y sí lo hace muy acusadamente en períodos de crisis (incrementos superiores a los dos puntos cuando el PIB experimenta tasas de crecimiento negativas), es decir que la productividad aparente apenas sí crece en períodos de creación de empleo y sí lo hace muy acusadamente en períodos de destrucción de empleos. El resultado conjunto de este comportamiento es un crecimiento anual acumulativo del 0,9% entre los años 2000 y 2011. La productividad aparente que se deduce de las cuentas económicas del municipio muestra un comportamiento mucho más errático. Así, en toda la serie publicada (años 2000 a 2011), en dos años (2001 y 2009) la productividad disminuye y por el contrario alcanza sus máximos crecimientos con tasas superiores al 2% en otros dos años: 2007, en pleno auge, y 2010, en plena crisis. El crecimiento anual acumulativo resultante es del 0,45, es decir prácticamente la mitad del señalado a nivel nacional. Son estos antecedentes los que habrá que tener muy en cuenta a la hora de establecer previsiones de futuro. PERIODO 00/01 01/02 02/03 03/04 04/05 05/06 06/07 07/08 08/09 09/10 10/11 España Incremento del PIB 3,7 2,7 3,1 3,3 3,6 4,1 3,5 0,9 -3,7 -0,3 0,4 Incremento de la productividad aparente 0,3 0,4 0,5 0,4 0,1 0,6 0,5 1,1 2,7 2,3 2,2 Madrid municipio Incremento del PIB Incremento de la productividad aparente 6,1 2,2 3,2 3,5 5,0 4,5 3,2 0,6 -3,4 -0,5 0,4 -0,4 -2,2 0,3 0,2 1,9 -0,7 2,4 0,8 -0,7 2,2 1,3 Fuente: INE: Contabilidad Nacional Trimestral de España y Ayuntamiento de Madrid. Dirección General de Estadística Evolución comparativa PIB-Productividad aparente Evolución comparativa PIB-Productividad aparente La estructura sectorial del empleo generado se muestra, por el contrario, bastante más regular. Entre 2001 y 2011, los servicios colectivos (Educación, Sanidad y Administraciones Públicas) han supuesto entre un 16% y un 18% del total del empleo generado, con mínimos en tres años de crecimiento (años 2005 a 2007) y máximos en dos años de crisis (2009 y 2010). 23 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 AÑOS 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Evolución Empleo ocupado 1.557.819 Incremento neto empleos 1.658.677 1.734.722 1.785.673 1.844.987 1.900.846 1.999.900 2.016.205 2.012.145 1.958.391 1.905.571 1.888.715 100.857 76.045 50.951 59.313 55.859 99.055 16.305 -4.060 -53.754 -52.820 -16.855 Estructura sectorial Actividades de mercado 82,3% 82,8% 83,0% 83,6% 83,7% 83,9% 84,3% 83,6% 82,9% 81,9% 81,2% Actividades no de mercado 17,7% 17,2% 17,0% 16,4% 16,3% 16,1% 15,7% 16,4% 17,1% 18,1% 18,8% FUENTE: Elaboración propia en base a datos del Ayuntamiento de Madrid. Dirección General de Estadística. Cuentas Económicas Evolución y estructura sectorial del empleo ocupado en Madrid Evolución y estructura sectorial del empleo ocupado en Madrid En cualquier caso, lo que cabe enfatizar, como idea conductora de todo este epígrafe, es que el clima económico (en concreto la evolución del PIB) es el factor explicativo central de la evolución pasada, y por tanto esperada, de la población, de las viviendas, de los empleos y de la ocupación de edificaciones para actividades económicas en la ciudad de Madrid. Para establecer previsiones de futuro de esta variable explicativa central conviene hacer mención de un aspecto, hasta ahora no suficientemente explicitado a nivel cuantitativo, como es el peso del PIB Municipal en el Nacional, porque a partir de él se pueden apoyar las previsiones en diferentes escenarios de futuro de ámbito nacional, basándose en series estadísticas mucho más extensas y rigurosas que las estrictamente referidas al municipio y sobre todo, en hipótesis y modelos de gran aceptación académica. PIB A PRECIOS CORRIENTES 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Municipio de Madrid 11,7% 12,0% 11,9% 11,9% 11,9% 12,0% 12,0% 11,9% 11,9% 11,8% 11,6% 11,6% Comunidad de Madrid 17,6% 17,7% 17,7% 17,7% 17,7% 17,7% 17,7% 17,7% 17,7% 18,0% 17,9% 17,8% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Total Nacional Fuente: INE. Contabilidad Regional de España - Base 2000 y Ayuntamiento de Madrid. Dirección General de Estadística. Cuentas Económicas Peso del PIB municipal en la región y en el total nacional Peso del PIB municipal en la región y en el total nacional En este sentido y durante los doce años para los que hay publicadas cuentas macroeconómicas del municipio, el peso del PIB municipal se ha mantenido muy estable en torno al 12% del nacional. La base productiva de la ciudad de Madrid (terciario decisional, servicios financieros, logística de transportes, etc.) está muy imbricada en el sistema económico nacional y, por tanto, es impensable que pueda evolucionar a ritmos netamente diferenciados de los estimados a nivel nacional. De ahí que el último antecedente a presentar en este epígrafe sea el de la evolución pasada del PIB nacional que detrás de su acusado comportamiento cíclico muestra una clara tendencia decreciente acorde con la evolución esperada para países que pasan de tener economías en desarrollo a tener economías ya desarrolladas. 24 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance 9,0 8,0 Tasa de crecimiento del PIB 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 -1,0 -2,0 -3,0 -4,0 -5,0 Años Tasas medias trimestrales Línea de tendencia Tasas de crecimiento del PIB en España FUENTE: INE. Contabilidad Nacional Trimestral de España. PIB pm. Oferta (Índices de volumen encadenados) Por otra parte parece que hay bastante unanimidad en considerar como irrepetibles las tasas de crecimiento del último periodo de auge muy influidas por una hipertrofia financiera que no es previsible, ni deseable, que vuelva a experimentarse en un futuro próximo. C. Resultados del modelo: las demandas previstas3 Los resultados que se presentan en este epígrafe corresponden a un escenario intermedio en el que el crecimiento medio del PIB a largo plazo se fija en el 1,7 % anual acumulativo. Es el crecimiento que prevé para España la O.C.D.E, que se encuentra entre las previsiones más optimistas de algunos gabinetes de estudios de la banca nacional, que postulan un crecimiento anual entorno al 2% y las previsiones más pesimistas del F.M.I. que considera que España tan sólo crecerá al 1,5% a medio y largo plazo. Como hipótesis adicionales se ha considerado que el quinquenio 2011-2016 va a ser de estancamiento en el sentido de que los decrecimientos experimentados durante los primeros años del quinquenio se van a ver compensados con los leves crecimientos previsibles para 2014 y 2015 por lo que en términos cuantitativos la situación de 2011 será similar a la de 2015, y no será pues hasta 2016 cuando se normalice la situación. Se considera así mismo que los parámetros adicionales van a evolucionar tendencialmente excepto el referido a la superficie media por empleo que se fija en 20 m2 por empleo generado en base a los estudios realizados en el Área de Urbanismo para traducir las edificabilidades en empleos. De acuerdo con ello se contempla un escenario cuantitativo en el que la población de Madrid va a crecer progresivamente hasta superar ligeramente los 3.500.000 en habitantes en 2031 con cerca de 1.500.000 de hogares ese año. El empleo, por su parte, alcanzaría el nivel máximo de los años de auge (2007 y 2008 en los que se superó los 2.000.000 de empleos) en 2028, y seguirán creciendo hasta los 2.160.000 empleos en el año 2031. 3 OECD Economic Policy Papers. No 3: Looking to 2060: Long-Term global growth prospects. 25 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 A este escenario le corresponde una demanda neta de viviendas en torno a las 15.000 viviendas anuales y entre 350.000 m2 y 400.000 m2 anuales de superficie construida para actividades económicas Evolución prevista Año Poblacion Nº de hogares Empleos 2016 2021 2026 2031 3.213.382 1.253.731 1.814.425 3.327.352 1.338.892 1.925.367 3.451.344 1.401.245 2.043.092 3.586.241 1.486.182 2.168.015 Demandas netas Quinquenio Demanda neta de viviendas quinquenal media anual Demanda neta de SCAE (1) quinquenal m2 media anual m2 2011-2016 2016-2021 2021-2026 2026-2031 24.460 4.892 70.296 14.059 77.219 15.444 84.937 16.987 0 0 1.775.069 355.014 1.883.604 376.721 1.998.776 399.755 (1) SCAE= Superficie construida para actividades económicas 2.3 EL PRESUPUESTO MUNICIPAL. El presupuesto municipal constituye el segundo de los factores que sirve para contextualizar y justificar el Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica de la Revisión del Plan General ya que en el análisis económico de las actuaciones urbanas resulta imprescindible ponderar el impacto de dichas actuaciones sobre las Haciendas Públicas afectadas. Como es sabido, el presupuesto municipal, tal y como resulta de su legislación reguladora, comprende tanto el conjunto de las obligaciones, que como máximo pueda reconocer la entidad y sus Organismos autónomos anualmente, como los derechos que prevean liquidarse en el mismo período.A ello se sumarán también las previsiones de ingresos y gastos de las Sociedades Mercantiles cuyo capital social pertenezca íntegramente a la entidad local correspondiente. A efectos del Avance de la Revisión del Plan General interesa destacar los siguientes datos: 2.3.1 ESTADO DE GASTOS Tomando como referencia el presupuesto liquidado correspondiente al año 2012 del Ayuntamiento de Madrid, y su clasificación por Programas, cabe subrayar que los gastos que tienen incidencia directa en el Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica, son los que se indican en el siguiente gráfico: 26 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance Peso específico de los programas de gastos 2.3.2 ESTADO DE INGRESOS Respecto de los ingresos cabe señalar que los más destacados a los efectos de garantizar la sostenibilidad económica de las actuaciones urbanísticas son los siguientes: − Impuestos directos • Impuesto sobre bienes inmuebles de naturaleza urbana • Impuesto sobre Actividades Económicas − Tasas, precios públicos y otros ingresos • Tasa de servicio de recogida de basuras y tratamiento de residuos • Tasa de estacionamiento de vehículos • Tasa por la utilización privativa o aprovechamiento especial del dominio público ( vía pública) • Tasa por la utilización privativa o aprovechamiento especial por empresas explotadoras de servicios de suministros, de telecomunicaciones, o de ocupación de la vía pública con terrazas. El capítulo de mayor importe económico es el referido a Impuestos Directos con un 33,86% , seguido por el capítulo de Tasas, Precios Públicos y otros ingresos con un 15,35%, tal y como se refleja en la siguiente gráfica: 27 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 Bajando al siguiente nivel de análisis, se muestra que el impuesto que sustenta el mayor peso para la recaudación municipal es el Impuesto sobre bienes inmuebles de naturaleza urbana con un 20,48%, seguido con un 5,26% del Impuesto sobre incremento de valor de los terrenos. Operaciones corrientes El Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) es el ingreso municipal que por su capacidad recaudatoria y carácter permanente, ocupa el primer lugar en relevancia y repercusión para la Hacienda Municipal, en general y para la gestión urbanística en particular, por lo que será objeto de un análisis pormenorizado posterior a efectos del estudio de sostenibilidad económica. Respecto a las Tasas, Precios Públicos y otros ingresos, que serán analizados a efectos de sostenibilidad económica, su repercusión porcentual en el presupuesto es la siguiente: Impuestos directos 28 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance 2.3.3 EVOLUCIÓN DE LOS PRESUPUESTOS MUNICIPALES: EL PLAN DE AJUSTE 2012-2022 Y SU REVISIÓN. Tasas y precios públicos La estimación de los ingresos y los gastos que en el futuro cabe esperar, y por tanto, de la capacidad de inversión municipal, está decisivamente condicionada en el momento actual por el Plan de Ajuste del Ayuntamiento de Madrid para el periodo 2012-2022 aprobado por el Pleno del Ayuntamiento de Madrid, el 28 de marzo de 2012 y su revisión aprobada el 25 de septiembre de 2013. Del análisis del citado Plan, a efectos de elaborar el Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica, cabe destacar la importancia de los siguientes aspectos: − Se ha elaborado por un periodo de diez años, de forma que el Plan de Ajuste revisado extenderá su vigencia hasta el ejercicio 2023. − Su objetivo es alcanzar un nivel de estabilidad que garantice el equilibrio presupuestario con vocación de permanencia del Ayuntamiento de Madrid, en términos de Contabilidad Nacional. − Respecto a los ingresos corrientes, contemplados en la revisión del Plan de Ajuste, hay que indicar que se parte de un contexto general de paulatina salida de la actual situación de recesión económica conforme a la evolución del PIB (real) previsto, y de un contexto particular, para el Ayuntamiento de Madrid, reforzado en los ingresos por las modificaciones normativas y la mayor financiación procedente del Estado. Se prevé un crecimiento total del 6,6%, que arroja una media del 0,66% anual respecto a la liquidación del ejercicio 2012, pasando de 4.283 millones de euros en 2012 a 4.597,2 en 2023. − Respecto de los gastos se prevé la consolidación de las medidas de ahorro adoptadas en los ejercicios anteriores, de manera que ya en el ejercicio 2012 supusieron un ahorro presupuestario de 128,9 millones de euros. No obstante, en las previsiones de gasto de la revisión del Plan de Ajuste hay que tener en cuenta desviaciones al alza, fundamentadas en nuevas obligaciones sobrevenidas. − Por su relevancia para el Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica y el peso relativo sobre el total de gastos corrientes, cabe destacar la evolución del Capítulo 2 “Gastos 29 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 en bienes corrientes y servicios”, que es el que sufre mayor minoración en sus créditos debido a las medidas de contención de gasto aplicadas con anterioridad al 2012 y de vigencia durante el periodo del Plan. − El gran esfuerzo de contención de gasto del Ayuntamiento de Madrid se refleja especialmente en lo referente a inversiones reales, significativo también para la sostenibilidad y viabilidad económica de la Revisión del Plan General. La intensa actividad inversora de los últimos diez años tuvo como objetivos: consolidar infraestructuras, realizar obras medioambientales y mejorar el espacio público madrileño, suponiendo una inversión media anual de 781,6 millones de euros en el periodo 2004 a 2011.A partir de 2011 se reduce considerablemente el gasto en inversiones reales. 30 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance 31 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 3. JUSTIFICACIÓN DE LA VIABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD DEL MODELO DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO ADOPTADO: ALTERNATIVAS PARA LA ORDENACIÓN PROPUESTAS POR EL AVANCE. Como ya se señalaba en el capítulo 1 de este documento, el objeto del Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica, al que se refiere el artículo 43 de la LSCM, es el análisis del modelo de ordenación del territorio adoptado en este caso por la Revisión del Plan General, respecto del cual se ha de justificar su factibilidad con criterios de razonabilidad y su sostenibilidad. 3.1 DESCRIPCION DEL AVANCE El documento de Avance de la Revisión del Plan General construye su discurso sobre la aplicación de unos criterios orientados a generar un nuevo modo de elaborar el planeamiento general en el que se reduzcan las rigideces tradicionales de otros instrumentos urbanísticos, al menos, en cuanto a consideraciones coyunturales, que en este momento de crisis económica generalizada podrían conducir a planteamientos extremos, alejados de lo que debe procurar un Plan General de Ordenación Urbana con vocación de perdurabilidad. La aplicación de ese criterio y la consecución de ese objetivo de reducción de la rigidez han contribuido a construir el documento de planeamiento propuesto por el Avance, a través de la utilización de una serie de estrategias que se podrían sintetizar de la siguiente forma: − Simplificación normativa, resultante de las experiencias previas en las que se ha mostrado de forma notoria que la competencia de un Plan General se circunscribe a los aspectos urbanísticos y por tanto toda intención de operar con instrumentos ajenos a esta materia serán estériles. Este “aligeramiento” normativo, que evita la superposición a veces contradictoria de normas sectoriales y de las tramitaciones de la gestión urbanística, deberían conducir a una mejora en la activación económica. − Flexibilidad instrumental, dimanada de la necesidad de cierta discrecionalidad administrativa que permita la adaptación ágil de la ordenación a las circunstancias que pueda modular el propio desarrollo de la ciudad en múltiples facetas, tales como la social, la territorial, la económica, etc. En este sentido, la adaptación a los diferentes momentos y situaciones facilita la acomodación de las propuestas no previstas, evitando que la excesiva rigidez normativa impida el aprovechamiento de oportunidades que pueden ser de gran interés para la ciudad. − Diagnóstico constante. Como consecuencia directa del apartado anterior, es requisito imprescindible disponer de un sistema que evalúe continuamente tanto el cumplimiento de los objetivos que presenta el Avance, como las desviaciones de los mismos y, en su caso, el estado general y la evolución de la ciudad. Este sistema se asienta en un conjunto de indicadores, que deben ser de construcción asequible, de actualización permanente y de lectura sencilla. Sólo es posible disponer de niveles aceptables de seguridad en un sistema más flexible si éste se apoya en una plataforma de evaluación permanente de la realidad, que ofrezca argumentos objetivos para su adaptación a las situaciones no previstas. − Factor de sostenibilidad, en la medida en que se ha tomado conciencia de que los instrumentos de ordenación territorial pueden contribuir activamente al desarrollo sostenible, integrando las vertientes ambiental, social y económica. Así, por su mayor contribución al desarrollo sostenible y especialmente en el ámbito económico, deben asumirse los planteamientos que inciden en la compacidad de la ciudad, la diversificación de usos, la racionalidad en la utilización de recursos naturales y energéticos, la apuesta por modos de movilidad eficientes y la policentralidad urbana estructurada, que procura 32 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance mayor proximidad del ciudadano a sus necesidades comunes tanto en lo relativo al centro de trabajo o de estudio como de los equipamientos y servicios urbanos. 3.2 JUSTIFICACIÓN DE LAS ALTERNATIVAS DEL MODELO Y ORDENACIÓN DEL TERRITORIO. Bajo la acción de esas estrategias se ha elaborado un documento de ordenación que, frente al modelo propuesto por el Plan General de 1997 -analizado en sus aciertos y debilidades en el capítulo Evaluación del Plan General de 1997- establece una nueva propuesta sobre la ordenación territorial que puede describirse de manera sintética por consideración a los siguientes aspectos: 3.2.1 PRINCIPIOS Y CRITERIOS DE ACTUACIÓN ORDENACIÓN DEL TERRITORIO. UTILIZADOS EN LA Desde una perspectiva global podríamos decir que los criterios que se han tenido en cuenta en el proceso de Revisión del Plan General son aquellos que fortalecen claramente la sostenibilidad del modelo. Dichos criterios son los siguientes: A. Una nueva orientación estratégica de transformación de la ciudad. Frente a los objetivos previstos en el Plan General de 1997, que promovía una ocupación del territorio municipal hasta su colmatación, la Revisión del Plan General ha seleccionado cuatro objetivos básicos para impulsar la transformación de la ciudad existente: • Madrid, ciudad de oportunidades económicas. • Madrid, ciudad sostenible. • Madrid, ciudad cohesionada. • Madrid, ciudad con calidad de vida. B. Planeamiento a través de instrumentos más que determinaciones. Frente a la sobredeterminación característica del Plan General de 1997, la ordenación del territorio, que se impulsa a través la Revisión del Plan General, pretende encauzarse por medio del impulso de la flexibilización y de las alternativas de implantación de usos aplicadas sobre nuevas áreas de regulación, tanto de condiciones de uso como de edificación que, delimitadas con criterios de homogeneidad morfológica y funcional, aportan estabilidad y ponderación en el terreno económico, estableciendo reglas de juego según diferentes condiciones territoriales. En este sentido, la adopción de herramientas informáticas que correlacionan las informaciones cartográficas tanto catastrales como urbanísticas, con diferentes bases de datos, a través de Sistemas de Información Geográfica, proporcionan un sistema de consulta y en su caso, unas posibilidades de intervención más eficientes. C. Plan como sistema de instrumentos frente a un plan de documento único. Tanto la reglamentación aplicable a los Planes Generales pasados, como la tradición en la presentación de los mismos, establecían como documentos básicos la memoria, los planos, las normas urbanísticas y el catálogo de elementos protegidos. Como no puede ser de otra manera, el Avance respeta la estructura de contenidos establecida legalmente, pero a su vez incorpora otros documentos que pueden ser exigidos asimismo por la normativa vigente y en 33 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 todo caso por el convencimiento de que las visiones estratégicas en materia urbanística deben coordinarse con herramientas operativas específicas. Así, el Avance se dota de los siguientes textos: − Informe de sostenibilidad ambiental, atendiendo al mandato legal en este sentido y produciendo una credencial de evaluación ambiental continua. − Informe de sostenibilidad económica, también dimanante de la legislación vigente y que pretende garantizar la sostenibilidad económica de las propuestas del Avance, tomando como principio la exigencia de sostenibilidad para cada una de las actuaciones urbanísticas que se desarrollen. − Sistema de Indicadores Urbanos para el Seguimiento del Plan, como procedimiento para la evaluación periódica de las determinaciones del mismo y la consecución y/o desviación de los objetivos fijados, de manera que se propicie una intervención diligente en los aspectos que deban corregirse a partir de las herramientas que el propio Avance incorpora. − Regulación normativa en dos niveles, mediante normativa estructurante y ordenanzas de desarrollo, de forma que el Plan General se circunscriba a los contenidos normativos estructurantes y pormenorizados de obligada inclusión, regulándose el resto de determinaciones mediante ordenanzas, con lo que se dota al Plan de una mayor flexibilidad y agilidad en su adaptación a nuevas circunstancias. − Guías específicas, que orientan sobre determinados aspectos de interrelación entre el urbanismo y otras variables sociales. En este sentido, cabría destacar las correspondientes al planeamiento de género o la guía para la movilidad sostenible, entre otras, que podrán desarrollarse a lo largo del proceso de revisión. − Planes Directores, que desarrollan de forma particularizada y para ámbitos territoriales concretos, alguna de las estrategias contenidas en el plan, como podrían ser el plan de Bulevares o el plan de Parques Periurbanos, o el Plan Director Delicias-Mendez AlvaroAbroñigal, coordinando componentes que exceden del propio campo del planeamiento general. D. Planeamiento dinámico frente a un plan de imagen final. Los contenidos expuestos en los apartados anteriores relativos a criterios de flexibilidad en las determinaciones, de evaluación continua y de agilidad en las respuestas, someten el modelo de ordenación propuesto por el Avance a un proceso de observación permanente y, por tanto, de adaptación a la realidad urbana, social y económica que en una gran ciudad como Madrid, indefectiblemente está en permanente cambio. Por ello se ha entendido como prioritario no buscar una imagen de la ciudad al final como consecuencia de la aplicación del nuevo Plan, sino que éste sea capaz de acomodarse a las circunstancias manteniendo su lógica intrínseca y sus principios y objetivos globales, dando lugar a alternativas posibles que respeten, en todo caso, esos principios. Esta característica del Avance redunda en una estimulación de la inversión pública y privada al permitirle separarse de las tradicionales rigideces propias de planeamientos excesivamente sobredeterminados, conformados como plataformas de proyectos. E. Plan como documento sin plazos ni inversiones predeterminados. La misma filosofía que orienta el carácter dinámico del Plan aboca a su presentación sin el encorsetamiento que supondría la previsión invariable de un programa de etapas o plazos y las inversiones públicas o privadas asociadas a esas fases. La evolución de la ciudad, las decisiones políticas y las posibilidades presupuestarias que en cada momento se presenten, definirán las 34 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance actuaciones plausibles, que encontrarán en el nuevo Plan los instrumentos necesarios para llevarlas a cabo. 3.2.2 JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO. En lo relativo a la ordenación del territorio, el Avance del Plan General revisa el modelo de ordenación del territorio a través de la aplicación de unas alternativas que tienen una importante trascendencia en el plano económico. Estas alternativas son las siguientes: A. Justificación de la ordenación del suelo urbano − Se apuesta por la actuación sobre la ciudad construida frente a la extensión territorial. En coherencia con los principios que informan la normativa urbanística actual, el Avance apuesta por el establecimiento de mecanismos que fomentan la mejora de la ciudad existente sintonizando, en este sentido, con la idea expresada en el TRLS 08, de que “...el suelo urbano -la ciudad ya hecha- tiene un valor ambiental, como creación cultural colectiva, que es objeto de una permanente recreación, por lo que sus características deben ser expresión de su naturaleza y su ordenación debe favorecer su rehabilitación y fomentar su uso.” Los efectos económicos favorables que genera esta alternativa son indiscutibles ya que la actuación sobre suelos urbanos favorece la reducción de gastos de explotación, mantenimiento y conservación, al asignarse los recursos de manera más eficiente y simultáneamente genera un incremento en los ingresos municipales por unidad de superficie, por los procesos de concentración y densificación. − Se apuesta por la mezcla de usos frente a la segregación de los mismos. La ordenación prevista en el Avance persigue, como objetivo general, la mayor combinación y mezcla de usos.Y para conseguirlo establece un sistema de regulación que permite la alternancia de actividades residenciales y de actividades económicas de forma directa en las diferentes áreas de suelo urbano con unas horquillas que aseguran esta mezcla así como el desarrollo articulado de centralidades. Esta estrategia no sólo provoca una dinamización económica de la ciudad, sino que también comporta un incremento en las cotas de cohesión y bienestar social, al acercar al ciudadano a los lugares de ocupación, favoreciendo la movilidad de proximidad más sostenible y consecuentemente reduciendo costes tanto públicos como privados. La aplicación de esta estrategia no supone, sin embargo, el impulso de un sistema que favorezca la implantación de actividades de cualquier modo y en cualquier lugar. En la misma esencia de la regulación está la diferenciación de distintos niveles de aplicación en función de las áreas de regulación en que se inscriban, así como, el establecimiento de controles que permitan reducir los efectos nocivos que una excesiva actividad económica podría causar al uso residencial. En términos económicos, la flexibilización en las posibilidades de implantación de usos diversos en aras a una mayor mezcla de los mismos en los ámbitos territoriales que así lo demandan, implica la introducción de un catalizador de la economía, de manera que se estimulan las inversiones privadas al desproveerlas de las trabas que a menudo impiden su implantación en la ciudad. − Se apuesta asimismo por la adaptación e integración del Patrimonio frente a preservación museística del mismo. La aplicación de criterios de racionalidad y mayor objetividad en la valoración del patrimonio histórico y cultural permite la consideración de los bienes catalogados no como piezas inalterables, sino como elementos susceptibles de intervención con los controles y determinaciones que, 35 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 en su caso, se deban aplicar y que aseguren los valores a proteger. En este sentido, la normativa prevista regulará las actuaciones que permitan mejorar la habitabilidad y por tanto la adaptación de los edificios protegidos a usos contemporáneos, lo que redundará en una mejor utilización del patrimonio edificado, con los consiguientes beneficios que de ello se desprende para la revitalización de la ciudad y de la economía en general. − Se apuesta por la regeneración de la ciudad existente. El Avance incorpora asimismo una propuesta normativa para la aplicación de la Estrategia de Renovación Urbana desde la doble vertiente de las actuaciones de rehabilitación de edificios y de regeneración de ámbitos urbanos con intervenciones integrales, aunque en ambos casos sin predeterminar territorialmente los terrenos objeto de renovación, puesto que se estaría contraviniendo el aspecto fundamental del modelo de plan basado en la ausencia de plazos e inversiones, y predeterminaría con excesiva antelación las intervenciones territoriales que deben diseñarse de manera pormenorizada en el momento que se lleven a cabo, lo que incluye la delimitación de los ámbitos de intervención. La traslación al espacio económico municipal de la activación de la estrategia se alimenta de varios aspectos. De modo directo incidirá en los ingresos locales, a través de las licencias pertinentes e indirectamente porque generará un mejor aprovechamiento de los recursos, mejor comportamiento energético de la ciudad, así como reducción de emisiones contaminantes. B. Justificación de la ordenación del suelo urbanizable − En el suelo urbanizable se ha decidido, en esta etapa de Avance y por razones de seguridad jurídica, la integración de los ámbitos de suelo urbanizable del Plan General de 1997, cuyas condiciones han sido aprobadas por el expediente de Revisión del Plan General de 1985 y Modificación del Plan General de 1997 aprobado el 1 de agosto de 2013, considerando que el Estudio de Viabilidad incorporado al mismo ha justificado la procedencia de incorporar los suelos objeto de revisión al modelo territorial. El mencionado estudio establece los plazos de estos desarrollos, tanto en lo concerniente a uso residencial como al dotacional, al industrial y al terciario. − Por lo que se refiere al resto de los suelos que se clasifican como urbanizables, cabe señalar dos cuestiones: en primer lugar, que el porcentaje que representan es muy poco significativo en relación al conjunto del término municipal y en segundo lugar, que la justificación de su viabilidad y sostenibilidad económica deberá realizarse en el momento de su sectorización, por lo que no constituye objeto de esta revisión. C. Justificación de la ordenación del suelo no urbanizable El Avance apuesta, de forma decidida, por la interconexión tanto de los espacios naturales entre sí como de éstos con otras infraestructuras ambientales, entre las que se producen sinergias importantes. Así, se prevé la conformación de una red ambiental no sólo en el territorio municipal, sino también incorporando los parques regionales adyacentes. Del mismo modo, se pretende la integración de esta estrategia con otros planes municipales como son el Plan Director de Movilidad Ciclista y un futuro Plan Director de Movilidad Peatonal. De esta forma, a las evidentes ventajas que sobre la calidad de vida de los ciudadanos se producirá, en el plano económico se obtienen beneficios dimanados de un menor consumo de recursos naturales y energéticos, al mismo tiempo que se reducen las emisiones contaminantes que generan costes directos e indirectos al erario público. 36 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance 3.3 SOSTENIBILIDAD DEL MODELO TERRITORIAL Y SUFICIENCIA Y ADECUACIÓN DEL SUELO DEDICADO A USOS RESIDENCIALES Y PRODUCTIVOS Al abordar la cuestión relativa a la sostenibilidad económica del modelo territorial previsto en la Revisión del Plan General resulta necesario tener en cuenta las dos consideraciones que han de servir de punto de partida: − Por una parte que, por razones de coherencia y de seguridad jurídica, la Revisión del Plan General ha decidido asumir en su modelo territorial todos los suelos residenciales y urbanizables calificados por planeamientos generales anteriores que cuentan con planeamiento de desarrollo aprobado. − De otra parte, que la Revisión ha decidido proyectar un conjunto de actuaciones sobre la ciudad consolidada cuya superficie, medida en conjunto, no llega a los 6.000.000 m2, lo que representan un 2% del suelo urbano. Respecto de estas actuaciones, el Avance no ha establecido condiciones de uso y edificabilidad específicas para cada una de ellas. A partir de estos datos podemos entender que las grandes cifras relativas a suelos calificados como residenciales o de actividades económicas (procedentes de planeamientos asumidos) son conocidas. Y asimismo que por ello, a pesar de la indeterminación que pueda existir sobre las nuevas actuaciones proyectadas por el Plan, puede reflexionarse sobre esas cifras con el fin de conocer su suficiencia y adecuación respecto a las demandas previsibles. Para realizar esta reflexión, de una parte, se ha detallado anualmente las demandas previsibles de viviendas y de edificabilidades para actividades económicas (en base a los resultados del modelo de previsión presentado en su momento) y de otra, se ha elaborado un calendario, también anual, de disponibilidades de edificabilidad atendiendo a los siguientes criterios: − Ámbitos de suelo urbanizable incorporado: siguen el calendario comprometido en la Revisión parcial del PGOUM-85 y modificación del PGOUM-97. − Resto de ámbitos: su disponibilidad se ha considerado según su situación a 1 de enero de 2013, entendiendo que para estar en condiciones de salir al mercado estos suelos necesitan dos años si han finalizado las obras de urbanización; cuatro años si las han iniciado pero no finalizado; ocho años si se encuentran en trámites de gestión y/o urbanización sin haber firmado el acta de replanteo y doce años si no tienen el planeamiento aprobado definitivamente. Los resultados son los siguientes: 3.3.1 USO RESIDENCIAL: BALANCE ENTRE EDIFICABILIDADES ASUMIDAS Y DEMANDAS PREVISTAS A. Situación actual A.1. Viviendas vacías TOTAL VIVIENDAS FAMILIARES 1.530.957 1. 2. 3. 4. 1 2 3 4 Viviendas Vacías Viviendas ruinosas Stock de movilidad Superávit 153.101 4.081 76.548 72.472 Censo de población y viviendas 2011 Estimación en base a la edad de la edificación Stock del 5% necesario para garantizar la movilidad Estimación del exceso de viviendas en relación con la demanda solvente 37 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 A.2. Edificabilidad remanente en suelo urbano común (solares) − Ámbitos de regulación Ambitos de regulación REGULACIÓN INCORPORADA (RE.2) Nº de Viviendas 44.203 RESTO DE REGULACIONES (RE.1 Y RE.3 A RE.8) 10.223 TOTAL 54.426 B. Propuesta de la Revisión B.1. Suelo urbano con actuación incorporada Nº DE VIVIENDAS A falta de obras de urbanización 8.607 En trámites de gestión y/o urbanización 39.275 En trámites de planeamiento 1.822 TOTAL 49.704 B.2. Suelo urbanizable con actuación incorporada Nº DE VIVIENDAS 108.917 38 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance C. Disponibilidad de las viviendas AÑO 2016 URBANO (1) URBANIZABLE (2) TOTAL 54.426 54.426 3.350 3.350 7.085 15.692 2019 0 0 2020 13.032 13.032 2021 0 0 6.184 45.459 0 0 2.663 4.485 2025 21.823 21.823 2026 2.611 2.611 2027 0 0 2028 6.900 6.900 2029 3.148 3.148 2030 22.384 22.384 2031 0 0 2032 0 0 2033 0 0 2034 7.310 7.310 2035 12.627 12.627 2017 2018 2022 8.607 39.275 2023 2024 1.822 (1) Disponibilidad en el supuesto de una demanda suficiente (2) RPPG del PGOUM85 y modificación del PGOUM97 39 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 D. Balance (Demanda neta de viviendas versus disponibilidad) AÑO DEMANDA NETA DISPONIBILIDAD SUPERÁVIT Inicial 3.3.2 72.472 2016 9.860 54.426 117.038 2017 13.540 3.350 106.847 2018 13.794 15.692 108.745 2019 14.053 0 94.692 2020 14.318 13.032 93.405 2021 14.589 0 78.816 2022 14.866 45.459 109.409 2023 15.148 0 94.261 2024 15.437 4.485 83.309 2025 15.733 21.823 89.399 2026 16.034 2.611 75.975 2027 16.343 0 59.633 2028 16.658 6.900 49.874 2029 16.980 3.148 36.042 2030 17.310 22.384 41.116 2031 17.646 0 23.470 USO ACTIVIDADES ECONÓMICAS: BALANCE ENTRE EDIFICABILIDADES ASUMIDAS Y DEMANDAS PREVISTAS A. Situación inicial A.1. Edificación desocupada Superficie computable (m2) OFICINAS NAVES INDUSTRIALES Y LOGÍSTICAS SUPERÁVIT 1.422.371 561.821 1.984.192 1. Estimación en base a informes del mercado inmobiliario de Aguirre Newman A.2. Edificabilidad remanente en suelo urbano común (solares) Ámbitos de regulación − Ámbitos de regulación Edificabilidad (m2) REGULACIÓN INCORPORADA (RE.2) RESTO DE REGULACIONES (RE.1 Y RE.3 A RE.8) TOTAL (1) 9.148.334 2.033.314 12.000.476 40 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance B. Propuesta de la Revisión B.1. Suelo urbano con actuación incorporada m2 A falta de obras de urbanización 283.454 En trámites de gestión y/o urbanización 2.554.295 En trámites de planeamiento 172.803 TOTAL 3.010.552 B.2. Suelo urbanizable con actuación incorporada EDIFICABILIDAD (m2) 4.126.176 C. Disponibilidad de la edificación para actividades económicas Edificabilidad (m²) AÑO 2016 URBANO (1) URBANIZABLE (2) TOTAL 12.000.476 12.000.476 202.423 202.423 231.522 514.976 2019 0 0 2020 112151 112.151 2021 0 0 380.433 2.934.728 0 0 75.400 248.203 2025 802.218 802.218 2026 876.272 876.272 2027 0 0 2028 29.331 29.331 2029 711.519 711.519 2030 823.325 823.325 2031 88.177 88.177 2032 0 0 2033 0 0 2034 81.718 81.718 2035 827.645 827.645 2017 2018 2022 283.454 2.554.295 2023 2024 172.803 (1) Disponibilidad en el supuesto de una demanda suficiente (2) RPPG del PGOUM85 y modificación del PGOUM97 41 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 D. Balance (Demanda neta versus disponibilidad) Edificabilidad (m²) AÑO DEMANDA NETA DISPONIBILIDAD Inicial SUPERÁVIT 1.984.192 2016 143.717 12.000.476 13.840.951 2017 346.636 202.423 13.696.738 2018 350.775 514.976 13.860.939 2019 354.964 0 13.505.975 2020 359.202 112.151 13.258.924 2021 363.491 0 12.895.433 2022 367.831 2.934.728 15.462.330 2023 372.223 0 15.090.107 2024 376.668 248.203 14.961.642 2025 381.165 802.218 15.382.695 2026 385.716 876.272 15.873.250 2027 390.322 0 15.482.928 2028 394.983 29.331 15.117.277 2029 399.699 711.519 15.429.097 2030 404.471 823.325 15.847.951 2031 409.301 88.177 15.526.827 42 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance Remanente edificado4 En base a los informes citados la edificación desocupada se sitúa en 1.984.192 m2, de los cuales 1.422.371 m2 corresponderían a locales destinados a oficinas y 561.821 m2 a naves industriales y logísticas. Remanente en solares De acuerdo con los informes anuales, que publica el Área de Gobierno de Urbanismo y Vivienda del Ayuntamiento de Madrid, a 1 de enero de 2013 la suma de los solares existentes alcanzaba para edificar 12.000.476 m2 de uso actividad económica. Remanente en suelo calificado en fase de ejecución de planeamiento5 El remanente en estos suelos, de acuerdo también con los informes anuales del citado Área, asciende a 7.136. 728 m2, (3.010.552 m2 en suelo urbano y 4.126.176 m2 en urbanizable). La suma de los tres conceptos anteriores supera los 20.000.000 m2. Por otra parte, tal y como se ha manifestado anteriormente, la estimación de demanda neta de edificabilidad para actividades económicas en el periodo 2016-2031 no alcanzaría los 6.000.000 m2. La comparación de estas dos cifras nos llevaría a considerar que si se cumplen las hipótesis de crecimiento económico explicitadas y culminan su proceso de urbanización todos los ámbitos del PG-97 que cuentan en la actualidad con el planeamiento aprobado, llegaríamos, al final del periodo considerado, con un superávit cercano a 14.000.000 de m2. 3.3.3 CONCLUSIONES Respecto del suelo destinado a uso residencial, los datos que figuran en el cuadro son suficientemente explícitos ya que muestran cómo las edificabilidades asumidas cubren con suficiencia las demandas previsibles con un horizonte temporal razonablemente amplio por lo que no parece necesario realizar ningún comentario adicional. En el caso de las actividades económicas, las cifras muestran un superávit más alto, tanto en superficie construida, como en remanente de suelo para su desarrollo. Como se detalla en los párrafos anteriores, el remanente actual supera las necesidades existentes en un horizonte temporal que se extiende más allá del año 2031, según las hipótesis de crecimiento económico explicitadas en su momento. En este punto cabe subrayar la importancia de  la nueva estrategia de ordenación de usos impulsada por la Revisión del Plan General en el ajuste de la oferta y demanda de las actividades económicas. Dicha estrategia, con su objetivo de flexibilización permitirá dinamizar el sector económico de acuerdo con las necesidades y demandas que en cada momento vaya planteando la sociedad. 4 Estimación en base a informes del mercado inmobiliario de la consultora Aguirre Newman. 5 Se incluyen en este apartado el remanente de edificabilidad de todos aquellos ámbitos del PG-97 que no han concluido las obras de urbanización y también aquellos cuyo planeamiento de desarrollo se encuentra en tramitación. 43 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 44 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance 45 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 4. IDENTIFICACION DE LAS ACCIONES SOMETIDAS A ANÁLISIS DE VIABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA. Como ya se indicó en el capítulo 1, el análisis económico del planeamiento se extiende no sólo a la viabilidad y sostenibilidad del modelo de utilización del territorio, sino también al análisis de la sostenibilidad económica y viabilidad de las actuaciones urbanizadoras concretas proyectadas desde el mismo. La obligatoriedad de identificar y analizar las acciones incorporadas en el Avance, emana de lo dispuesto tanto en el TRLS como en la ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, en cuyos textos se prevén las actuaciones urbanísticas que deben estar sometidas, bien a memoria de viabilidad económica, bien a informe de sostenibilidad económica o a ambos. Para abordar esta identificación es necesario tener en cuenta que el documento de Avance concreta estrategias y objetivos prioritarios del modelo territorial a través de determinadas actuaciones urbanísticas cuya clasificación toma como punto de partida las clases y categorías de suelo reconocidos en la normativa urbanística. En concreto, las categorías de suelo que se incluyen en el Avance del Plan, se resumen en el cuadro siguiente: CLASE NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN CATEGORIA NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN NO SECTORIZADO URBANIZABLE SECTORIZADO CON ACTUACION DE NUEVA URBANIZACION INCORPORADA SUELO URBANO COMUN S. U. CON DE OBRAS ACCESORIAS S.U. CON ACTUACION DE DOTACION NUEVA URBANO S.U. CON ACTUACION DE RENOVACION O REFORMA URBANA INTEGRAL S.U. CON ACTUACION DE RENOVACION O REFORMA URBANA INTEGRAL INCORPORADA Sobre la base de lo establecido, cabe decir lo siguiente respecto a la sostenibilidad y viabilidad económica dede laslo acciones urbanas: Sobre la base establecido, cabe decir lo siguiente respecto a la sostenibilidad y viabilidad económica de urbanizable las accionesdeurbanas: − Suelo no protección: − Suelo no urbanizable Su propia naturalezadeleprotección: otorga unas condiciones incompatibles con la realización de actuaciones de transformación del territorio de envergadura suficiente como para ser Su propia como naturaleza le otorga unas condiciones incompatibles la realización calificadas acciones urbanizadoras capaces de influir positiva ocon negativamente en lade actuaciones de transformación territorio envergadura suficiente comoespecífico para ser hacienda municipal. Por tanto no del se analiza ni se de requiere la realización de estudio alguno de viabilidad y/o sostenibilidad económica. calificadas como acciones urbanizadoras capaces de influir positiva o negativamente en la hacienda municipal. Por tanto no se analiza ni se requiere la realización de estudio − Suelo urbanizable no sectorizado: específico alguno de viabilidad y/o sostenibilidad económica. El documento de Avance identifica los ámbitos que integra en esta categoría de suelo. Habida cuenta que el planeamiento general no prevé expresamente su transformación en suelo urbano, no se cuenta con parámetros urbanísticos definidos que permitan estudiar concretamente la repercusión que su posible conversión futura tendría a efectos fiscales y presupuestarios sobre la hacienda local. Por tanto, no se puede analizar, en este momento, su viabilidad y/o sostenibilidad. No obstante, en el momento en que se inicie el Plan de Sectorización de cada ámbito se requerirá la elaboración de estudio de viabilidad e informe de sostenibilidad económica que incluyan todas las variables susceptibles de observación. 46 − Suelo urbanizable sectorizado con actuación de nueva urbanización incorporada: Copia impresa del documento original puede 8 comprobar en responden https://sede.madrid.es/csv En esta fasecuyo de Avance se definen ámbitos que a esta categoría que con son:el código 0901E240807D5232 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance − Suelo urbanizable no sectorizado: El documento de Avance identifica los ámbitos que integra en esta categoría de suelo. Habida cuenta que el planeamiento general no prevé expresamente su transformación en suelo urbano, no se cuenta con parámetros urbanísticos definidos que permitan estudiar concretamente la repercusión que su posible conversión futura tendría a efectos fiscales y presupuestarios sobre la hacienda local. Por tanto, no se puede analizar, en este momento, su viabilidad y/o sostenibilidad. No obstante, en el momento en que se inicie el Plan de Sectorización de cada ámbito se requerirá la elaboración de estudio de viabilidad e informe de sostenibilidad económica que incluyan todas las variables susceptibles de observación. − Suelo urbanizable sectorizado con actuación de nueva urbanización incorporada: En esta fase de Avance se definen 8 ámbitos que responden a esta categoría que son: • UZP.2.02 - LOS CERROS • UZP.2.03 - LOS AHIJONES • UZP.2.04 - LOS BERROCALES • UZP.3.01 - DESARROLLO DEL ESTE- VALDECARROS • AOE 00.11 – CANTILES DEL MANZANARES • US.04.10 – SOLANA DE VALDEBEBAS • MPG.00.333 - UZI. SUNP - RI DE COSLADA • APE.17.04 - MANZANARES SUR TRAMO 2. De ellos, los seis primeros están incluidos en el expediente de Revisión del PG 1985 y modificación del PG de 1997 aprobado con fecha 1 de agosto de 2013 cuya viabilidad y sostenibilidad aparece justificada en el citado expediente. Por su parte, los otros dos ámbitos disponen de instrumento de desarrollo de planeamiento aprobado, que hace innecesario asimismo el análisis económico derivado de su futuro proceso de transformación urbanística. − Suelo urbano común: Esta categoría se corresponde con los suelos urbanos consolidados que no requieren de procesos urbanizadores previos a las hipotéticas edificaciones en ellos y, por consiguiente, las actuaciones que se realicen en ellos no comportarán gastos adicionales a la hacienda municipal. En consecuencia, no se requiere la realización de estudio alguno de viabilidad y sostenibilidad en esta clase de suelo. − Suelo urbano pendiente de obras accesorias: Se prevén, en esta etapa de tramitación de la revisión, diversos ámbitos categorizados con esta denominación con una superficie total de poco más de 55 Ha. Al tratarse de una modalidad de suelo urbano consolidado, las obras accesorias de urbanización requeridas para su transformación en suelo urbano común, además de su escasa repercusión cuantitativa, por el reducido territorio al que hacen referencia, carecen de la trascendencia cualitativa que se requiere para someter a esta clase de suelos a un estudio económico de viabilidad y sostenibilidad. 47 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 − Suelo Urbano con actuación de dotación nueva: Los ámbitos definidos en los planos correspondientes, deberán incorporar junto al instrumento urbanístico que desarrolle la actuación, que en su momento se elabore, un estudio de viabilidad y/o sostenibilidad económica en el que se analicen los costes y los ingresos que se generen con la actuación en los términos señalados en los capítulos siguientes de este estudio. − Suelo Urbano con actuación de renovación o reforma urbana integral: El Avance del Plan diferencia determinados ámbitos de suelo urbano cuya transformación se realiza mediante actuación nueva que incluye la necesidad de reformar o renovar la urbanización. Si a esta circunstancia añadimos que se trata de áreas con una superficie más considerable, resulta evidente la necesidad de exigir, conjuntamente a la tramitación del preceptivo instrumento de ordenación, una memoria de viabilidad y/o un estudio de sostenibilidad que recoja todos los gastos de urbanización y mantenimiento, implantación de servicios y explotación de los mismos así como la sucesiva aparición o modificación de ingresos por impuestos, tasa o precios públicos que se producirán con motivo de la actuación. − Suelo Urbano con actuación de renovación o reforma urbana integral incorporada: Se prevén en el territorio municipal ámbitos con esta categorización de entre los que se puede establecer una primera diferencia en cuanto al instrumento de planeamiento de la que deriva, así tendremos: • Ámbitos que requieren la tramitación de un planeamiento urbanístico de desarrollo. En éstos se requerirá, junto al instrumento de planeamiento de desarrollo, un estudio de viabilidad y de sostenibilidad en los mismos términos que para el Suelo Urbano con actuación de dotación nueva. • Ámbitos con planeamiento urbanístico en fase de desarrollo o ejecución por estar aprobados, al menos, inicialmente. Se entiende que el instrumento urbanístico ya ha determinado las condiciones de equidistribución y, por tanto, una vez reconocidos los derechos y obligaciones de todos los actores no cabe plantear en esta fase el requerimiento de estudio económico alguno. 48 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance 49 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 5. METODOLOGÍA ECONOMICA PARA EL ANALISIS DE VIABILIDAD La viabilidad económica está referida, tanto a la fase de planificación, como a la fase de producción y transformación de la ciudad, porque la consideración del Plan como factible en su globalidad, dependerá, en términos económicos, de que los costes derivados de los deberes y cargas asignados a cada actuación (cesiones obligatorias, calidades de ejecución o costes relativos a la ejecución y mantenimiento de infraestructuras y servicios), sean equilibrados en relación con los aprovechamientos urbanísticos atribuidos y, por tanto, con los ingresos derivados de dicho aprovechamiento. En este sentido, aunque la viabilidad económica deba afectar a todo el proceso de planificación, tiene que ser materializada fundamentalmente en la fase de ejecución del planeamiento, es decir, cuando se ejecuta la transformación y/o la producción de la ciudad, puesto que es en ese momento cuando se plantea un análisis económico en términos de rentabilidad. El estudio de viabilidad económica es el instrumento que permitirá comprobar, a priori, cual es el valor final (residual) del suelo y, por tanto, si las actuaciones previstas son factibles, en el sentido de garantizar el equilibrio entre los beneficios y las cargas, o lo que es lo mismo, si las plusvalías generadas en la transformación urbana son suficientes y satisfacen, adecuadamente, el conjunto de gastos de urbanización, la asunción de las cargas y cumplimiento de los deberes derivados de la actuación. Al mismo tiempo, es necesario asegurar que se retribuye razonablemente a los propietarios de los terrenos de modo que el desarrollo esté suficientemente garantizado por los promotores del mismo. Para la elaboración de los Estudios de viabilidad económica el Avance propone la siguiente metodología 5.1 DATOS REFERIDOS A LOS COSTES DE PRODUCCIÓN El contenido de los Estudios de Viabilidad Económica debe partir de la determinación de la totalidad de los costes de producción (presupuestos de ejecución de las obras de urbanización, gastos generales, financieros y beneficio industrial), de cada una de las actuaciones, así como los ingresos potenciales de las mismas, es decir, los derivados del valor en venta de las parcelas resultantes, calculados en función de los valores de repercusión correspondientes a cada uno de los usos a implantar. Los valores de repercusión serán calculados por la metodología residual estática o dinámica y determinada sobre la base de la ponencia catastral vigente o de un riguroso estudio de mercado y/o de acuerdo con las instrucciones que, en su momento, sean determinadas. 5.2 DATOS REFERIDOS A LOS OPERADORES-INVERSORES: − Los operadores-inversores públicos o privados responsables de la asunción de costes derivados de la ejecución. − Las modalidades y sistemas de ejecución, que atendiendo al interés general resulten más convenientes, seleccionando entre las posibles iniciativas, públicas y privadas. − Las plusvalías generadas entre los operadores e intervinientes en la actuación. 5.3 DATOS URBANÍSTICOS A efectos de aportar mayor precisión se incluirán, en cada caso, al menos los siguientes análisis: 50 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance − Estudio comparado de los parámetros urbanísticos propuestos y de los existentes, en su caso, con identificación de las determinaciones urbanísticas básicas referidas a edificabilidad, usos y tipologías edificatorias y redes públicas que se implanten o que habría que modificar. − Se analizarán, en concreto, las nuevas atribuciones y/o modificaciones sobre incrementos de edificabilidad o densidad, o introducción de nuevos usos, así como la posible utilización del suelo, vuelo y subsuelo de forma diferenciada, para lograr un mayor acercamiento al equilibrio económico o a la rentabilidad de la operación. − Las determinaciones económicas básicas relativas a los valores de repercusión de cada uso urbanístico propuesto, estimación del importe de la inversión, incluyendo, tanto las ayudas públicas, directas e indirectas, como las indemnizaciones correspondientes, cuantificación de los ingresos tributarios y gastos públicos por el mantenimiento y prestación de los servicios municipales, antes y después de la operación, así como la identificación del sujeto o sujetos responsables del deber de costear las redes públicas. − El análisis de la inversión que pueda atraer la actuación y la justificación de que la misma es capaz de generar ingresos suficientes para financiar la mayor parte del coste de la transformación física propuesta, garantizando el menor impacto posible en el patrimonio personal de los particulares, medido en cualquier caso, dentro de los límites del deber legal de conservación. − En su caso se hará constar, la posible participación de empresas de rehabilitación o prestadoras de servicios energéticos, de abastecimiento de agua, o de telecomunicaciones, cuando asuman el compromiso de integrarse en la gestión, mediante la financiación de parte de la misma, o de la red de infraestructuras que les competa, así como la financiación de la operación por medio de ahorros amortizables en el tiempo. − El horizonte temporal que, en su caso, sea preciso para garantizar la amortización de las inversiones y la financiación de la operación. − La evaluación de la capacidad pública necesaria para asegurar la financiación y el mantenimiento de las redes públicas que deban ser financiadas por la Administración, así como su impacto en las correspondientes Haciendas Públicas 5.4 DATOS RELATIVOS A LAS PLUSVALÍAS GENERADAS. En el caso de que la actuación se considere viable, en función de la tasa de rendimiento establecida, se deberá proceder a la distribución de las plusvalías generadas por la actuación entre los propietarios, la administración actuante y el agente promotor y/o gestor, poniéndose así de manifiesto la rentabilidad de la actuación, pudiendo compararse entre ellas. En consecuencia, se posibilitará la formulación más equitativa y el más justo equilibrio de los beneficios que el Plan atribuya a las diferentes previsiones urbanizadoras y/o de transformación. 5.5 GARANTÍAS Y COMPROMISOS Además y a efectos de garantizar el desarrollo urbanístico previsto por la actuación, la administración municipal podrá exigir, en su caso, la aportación de garantías y compromisos suficientes para acreditar la solvencia económica de los promotores y/o gestores que vayan a desarrollar la actuación en los plazos previstos. 51 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 52 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance 53 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 6. METODOLOGÍA PARA EL ANALISIS DE SOSTENIBILIDAD ECONOMICA. En su conjunto el concepto de sostenibilidad económica está ligado, por tanto, a la capacidad de que dispone la Hacienda Municipal para hacer frente a los compromisos derivados de la puesta en servicio de una actuación urbanística con carácter permanente, es decir, aquellos que permiten considerar un ámbito como núcleo urbano, tanto desde la perspectiva infraestructural como de los servicios y dotaciones que se deben poner a disposición de la población ocupante de dicho ámbito a lo largo del tiempo. Con el fin de establecer las bases metodológicas para el análisis de la sostenibilidad económica de las actuaciones urbanizadoras resulta necesario tener en cuenta los siguientes aspectos: 6.1 CONCEPTOS QUE SE INTEGRAN EN LA SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA. Partiendo de lo previsto en el TRLS08 y el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, se puede decir que el concepto de sostenibilidad económica hace referencia, en su concepción más amplia y sin perjuicio de su concreción posterior en base al tipo de actuación proyectada, a dos tipos de magnitudes: − Magnitudes relativas a la transformación del suelo sobre el que se actúe, así como los correspondientes al proceso urbanizador en la medida que se imputen a la iniciativa municipal. − Gastos derivados del mantenimiento de la urbanización, dotación de equipamientos públicos, su conservación así como la prestación de los servicios mínimos imprescindibles para la habitabilidad del ámbito objeto de estudio, en base a lo dispuesto en la Ley de Bases de Régimen Local. A su vez, con el fin de precisar qué ingresos y qué gastos son los que han de integrarse en este proceso podemos diferenciar, en la fase de ejecución de una actuación urbanística, dos grandes etapas claramente diferenciadas: una primera, en la que se produce la transformación física clasificatoria del suelo, y una segunda etapa ligada a la construcción y ocupación de los suelos sobre los que recae la actuación. La primera etapa tendrá en cuenta, exclusivamente, los costes e ingresos que van a producirse sobre el suelo urbano transformado y no edificado, en el escenario temporal que va desde la recepción por parte del Ayuntamiento de la nueva urbanización o, en su caso, la renovación o reforma urbana, hasta la construcción de los primeros inmuebles que permitan la generación de ingresos por IBI en su determinación definitiva. En esta primera fase, por tanto, los ingresos a tener en cuenta serán exclusivamente los derivados de la imposición directa, y estos serán comparados con los gastos a los que la Hacienda Local deba hacer frente para el mantenimiento de la urbanización y prestación de servicios, y que asimilamos a los que en el artículo 26.1 de la LBRL se consideran como de obligado cumplimiento para todo municipio independientemente de su población, que en la órbita del urbanismo de Madrid se resumen en: alumbrado público, recogida de residuos, limpieza viaria, y pavimentación de las vías públicas. Una vez superada esa etapa, se comienza con el proceso de construcción y ocupación de los edificios e instalaciones proyectados o, en su caso, de la modificación del uso característico. Durante este proceso la sostenibilidad estará relacionada con las cargas e ingresos que impactan en la Hacienda Local cuando ya existe una población o “unidades urbanas” concretas a la que 54 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance suministrar servicios y, por tanto, cuando las obligaciones derivadas de la aplicación del artículo 26.1 de la Ley Reguladora de las Bases de Régimen Local van incrementándose llegando en el caso de una ciudad como Madrid a prestarse, además de los servicios comunes a todos los Municipios, los de: parques públicos, bibliotecas, mercados, tratamiento de residuos, protección civil, servicios sociales, prevención y extinción de incendios, instalaciones deportivas de uso público, transporte colectivo urbano de viajeros y protección del medio ambiente. En este punto, entra a formar parte del análisis, lo dispuesto en el Reglamento de Valoraciones aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre (BOE de 9 de noviembre) que determina en el artículo 3 que “… Específicamente y en relación con el impacto económico para la Hacienda local, se cuantificarán los costes de mantenimiento por la puesta en marcha y la prestación de los servicios públicos necesarios para atender el crecimiento urbano previsto en el instrumento de ordenación, y se estimará el importe de los ingresos municipales derivados de los principales tributos locales, en función de la edificación y población potencial previstas, evaluados en función de los escenarios socio-económicos previsibles hasta que se encuentren terminadas las edificaciones que la actuación comporta”. Por su parte, los parámetros que definen el capítulo de gastos, están ligados fundamentalmente a dos conceptos, la cantidad de servicios prestados y la “calidad” de los mismos. Si bien al primero podemos aproximarnos a través de la tipología urbanizadora, es decir, esencialmente a la dimensión de los espacios públicos, ya sean viarios, zonas estanciales, o zonas verdes, el segundo concepto, la calidad o nivel de servicios a prestar, está más vinculado a la decisión política. No obstante, deberán fijarse unos mínimos establecidos en términos económicos, ya sea en euros/m2-año, euros/habitante-año, euros/unidad urbana-año, o cualquier otro indicador que se pueda establecer en función del tipo de gasto. 6.2 METODOLOGÍA PARA LA REDACCIÓN DE LOS INFORMES DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA. En la identificación de posibles ingresos y gastos a considerar se seleccionan tan solo los que están relacionados con el urbanismo y más concretamente los vinculados a cada una de las tipologías de actuación urbanística. 6.2.1 GASTOS RELATIVOS A LA PRIMERA ETAPA DE LA ACCIÓN URBANIZADORA. − Conservación de alumbrado público, que incluye el consumo de energía eléctrica correspondiente. − Recogida y tratamiento de residuos. − Recogida selectiva de residuos. − Limpieza viaria. − Conservación de vías públicas. 6.2.2 INGRESOS RELACIONADOS CON LA PRIMERA ETAPA DE LA ACCIÓN URBANIZADORA. Serán exclusivamente los derivados de la propiedad de los terrenos y de su uso calificado en esa etapa. Por consiguiente se considera tan solo el Impuesto sobre Bienes Inmuebles aplicable a las parcelas o inmuebles resultantes. La estimación de ingresos y costes con estas premisas, será válida y aplicable tanto para los casos de nueva urbanización como los derivados de procesos de reforma o renovación urbana 55 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 y actuaciones de dotación, con las matizaciones que cada circunstancia requiera y deberá en todos los casos cumplirse con la premisa de consecución de un balance fiscal positivo o al menos nulo o en su caso las alternativas que reglamentariamente se determinen. Una vez iniciado el proceso de construcción de las edificaciones que completarán la actuación urbanizadora, en el caso de realizarse “ex novo”, o la ocupación de los inmuebles en los procesos de renovación, se puede estimar que nos internamos en el escenario en el que se inscribe la segunda etapa de la acción urbanística. La sostenibilidad se articulará de la siguiente forma: 6.2.3 GASTOS RELACIONADOS CON LA SEGUNDA ETAPA − Conservación de zonas verdes incluyendo el consumo de agua para riego. − Conservación de arbolado viario. − Consumo de agua en prestación de servicios municipales. − Limpieza viaria. − Conservación de alumbrado público, que incluye el consumo de energía eléctrica correspondiente. − Conservación de vías públicas. − Conservación de señalización y semáforos, que incluye tanto la conservación propiamente dicha como el consumo de energía de la señalización luminosa y los semáforos − Conservación de mobiliario urbano. − Seguridad. − Samur-protección civil. − Bomberos. − Recogida y tratamiento de residuos. − Recogida selectiva de residuos. − Consumo de energía eléctrica, agua y gas de las dependencias municipales. − Bibliotecas. − Actividades culturales. − Atención a ancianos y dependientes. − Prestación de servicios municipales en colegios y centros educativos. − Servicios de transporte y movilidad adscritos al Ayuntamiento. − Gestión integral de colegios y centros educativos que incluye las obras de reforma, reparación y conservación de edificios. − Gestión integral de Centros deportivos e instalaciones deportivas básicas que como en el caso anterior incluye las obras de reforma reparación y conservación de edificios demaniales e incluso los servicios de seguridad necesarios. − Gestión integral de Servicios complementarios, con las reformas, reparaciones etc. Incluidas así como los servicios de seguridad correspondientes. − Obras, mejoras y reforma de vías públicas y espacios urbanos. 56 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance 6.2.4 INGRESOS RELACIONADOS EN ESTA SEGUNDA ETAPA En relación con los ingresos que se generan en esta, atribuibles exclusivamente al uso o usos del desarrollo urbanístico de que se trate, cabe cuestionarse si se deben computar los ingresos vinculados a la población ocupante del ámbito. Esta materia ofrece elementos de debate, uno de ellos es el correspondiente a la procedencia demográfica, toda vez que para el caso de tratarse de una mera reubicación dentro del municipio, el computo de los ingresos ligados a las personas o los vehículos, como son el impuesto sobre la renta de las personas físicas o el impuesto sobre vehículos de tracción mecánica, significaría sumar en el ámbito considerado, pero también restar en el lugar de procedencia y por tanto mostrar un saldo nulo a nivel municipal. En este sentido, debe plantearse asimismo la dinámica demográfica. Habida cuenta que los últimos estudios a los que se ha tenido acceso, reflejan una tendencia de consolidación en el censo municipal para los próximos años, parece aconsejable, en aras a una evaluación más realista de las posibilidades económicas que ofrezcan las nuevas actuaciones urbanísticas y atendiendo a criterios de prudencia, no computar como ingresos en los estudios de sostenibilidad, aquellos vinculados directamente con los residentes, aunque sí se estimarán los relativos a la utilización y consumo que, de los bienes públicos, realice esa población. De acuerdo con lo anterior y considerando, en todos los casos, la aplicación en cada momento del tiempo de los preceptos legales vigentes en cuanto a determinación de hechos imponibles, cálculo de bases imponibles y liquidables, aplicación de tipos impositivos, atribución de exenciones, beneficios fiscales o tipos incrementados, etc., la clasificación de ingresos que se tomarán en consideración será: − Impuestos directos • Impuesto sobre bienes inmuebles de naturales urbana. • Impuesto sobre actividades económicas. Se debe observar que el IBI se generará ya en su configuración de bases liquidables finales, toda vez que la fase en la que se cuantifica se corresponde con la de uso definitivo de los inmuebles. − Tasas, precios públicos y otros ingresos: No se valoran en estos estudios los ingresos que tienen un carácter esporádico como son los derivados de licencias urbanísticas o licencias de primera ocupación, los ingresos atribuibles directamente a la población ocupante como es el caso de la tasa por estacionamiento de vehículos de residentes o los precios públicos o las multas, recargos e intereses de demora, y los ingresos de escasa repercusión en el presupuesto municipal. Por tanto, tan solo se incluyen en este epígrafe: • Tasa por gestión de residuos • Tasa por Vertedero • Tasa por Mantenimiento del servicio de bomberos • Tasa por estacionamiento de vehículos comerciales e industriales • Tasa por entrada de vehículos • Tasa a Empresas explotadoras de servicios de suministros • Tasa a Empresas explotadoras de servicios de telecomunicaciones 57 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 • Tasa por ocupación de la vía pública con terrazas • Otras tasas por utilizaciones privadas del dominio público. − Ingresos patrimoniales: Tan sólo cabe considerar en este apartado, el producto de concesiones y aprovechamientos especiales con contraprestación periódica, fundamentalmente cánones y de éstos tan sólo se considerarán los que proporcionan una cuantía representativa. 6.3 BALANCE FISCAL La ponderación del impacto de la actuación proyectada sobre la Hacienda Local, se producirá en términos de “Balance Fiscal Municipal” o Ahorro Bruto, como diferencia entre los gastos que el Ayuntamiento deberá asumir (gastos de funcionamiento) y los ingresos que percibirá por la nueva actuación urbanizadora (ingresos corrientes). Esa diferencia entre los ingresos y gastos corrientes tendrá que ser positiva (superávit) o nula (equilibrio) para alcanzar la sostenibilidad económica y cumplir con el principio de estabilidad presupuestaria. 58 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 ÍNDICE DE IMÁGENES Y TABLAS 17 Crecimientos vegetativos y saldos migratorios 17 Incremento neto del número de hogares en Madrid 22 Población real y población estimada en base a la evolución del PIB 23 Evolución comparativa PIB-Productividad aparente 24 Evolución y estructura sectorial del empleo ocupado en Madrid 24 Peso del PIB municipal en la región y en el total nacional 25 Tasas de crecimiento del PIB en España 27 Peso específico de los programas de gastos 28 Operaciones corrientes 28 Impuestos directos 29 Tasas y precios públicos 59 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232 60 Copia impresa del documento cuyo original puede comprobar en https://sede.madrid.es/csv con el código 0901E240807D5232