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MÓDULO 9 PERGAMINO, 15 DE JULIO DE 2015 Propiedad horizontal. Conjuntos inmobiliarios. Usufructo. Uso. Habitación. Servidumbre. Docente: Nicolás SOLIGO SCHULER CASO N° 1
El constructor de un edificio de veinte unidades funcionales ha enajenado por boleto de compraventa la totalidad de los departamentos con anterioridad a la vigencia del Código Civil y Comercial. Uno de los departamentos cuenta con una terraza constituida como parte privativa en el último piso (constituida por el polígono 10-01). El plano de propiedad horizontal se encuentra aprobado y comunicado al Registro de la Propiedad, por lo que resta el otorgamiento del reglamento de copropiedad y administración. El constructor pretende otorgar el reglamento de propiedad horizontal en base al citado plano de PH, luego del 1° de agosto de 2015. Cuestiones a analizar: 1. ¿Puede emplearse el plano aprobado? 2. Si se hubiese otorgado el reglamento antes del 1° de agosto de 2015, ¿podría instrumentarse la venta de la unidad funcional con terraza privativa con posterioridad? 3. ¿En qué cambiaría el planteo si se hubiese enajenado, por lo menos, una unidad funcional con anterioridad a la vigencia del Código Civil y Comercial? 4. ¿Qué cambios habría que introducir en la ratificación del plano aprobado y qué cláusulas sería conveniente incorporar al respecto en el Reglamento de Propiedad Horizontal? 5. ¿Tendría alguna incidencia en el caso la fecha cierta de los boletos o su anotación bajo el régimen de prehorizontalidad?
Institutos de Derechos Reales comprendidos en el caso: 1. Derecho real de propiedad horizontal. 2. Derecho de propiedad. 3. Prehorizontalidad.
CASO N° 2
Los condóminos de un inmueble compuesto por cuatro torres de departamentos pretenden afectarlos al régimen de propiedad horizontal. Dos edificios se destinarán a vivienda, mientras que los dos restantes tendrán destino profesional exclusivamente.
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En la primera audiencia notarial, le manifiestan las siguientes intenciones: 1. De designar un administrador, un Consejo de Propietarios y un régimen asambleario independiente para cada torre. 2. De fijar un régimen de expensas diferenciado, puesto que las torres destinadas a vivienda cuentan con piscina en la terraza que no podrá ser utilizada por los consorcistas de las restantes torres. 3. De determinar la indisponibilidad de las cincuenta unidades complementarias con destino cochera a favor de terceros ajenos al consorcio. 4. De efectuar la reserva del derecho a sobreedificar en las torres de oficinas a favor del consorcio, por un plazo de treinta años. Cuestiones a analizar: 1. Extinción del condominio. Legitimación. Forma. Afectación a propiedad horizontal. 2. Consorcios y subconsorcios. 3. Régimen asambleario. 4. Régimen de expensas comunes. 5. Forma y contenido del Reglamento de Propiedad Horizontal. 6. Régimen de las unidades complementarias. 7. Previsiones respecto del derecho a sobreedificar. 8. Otros aspectos relevantes a considerar para el correcto encuadre de la situación planteada y la confección del documento notarial correspondiente.
Institutos de Derechos Reales comprendidos en el caso: 1. Derecho real de condominio. 2. Derecho real de propiedad horizontal.
CASO N° 3
Existen dos emprendimientos inmobiliarios. El “Conjunto A” (club de campo) cuenta con mayor cantidad de actividades recreativas y áreas de esparcimiento, con canchas de golf y de polo; mientras que el “Conjunto B” (barrio cerrado) carece de estos espacios comunes. Los desarrollistas pretenden vincular ambos emprendimientos a fin de que los titulares de las unidades del “Conjunto B” puedan disfrutar de las mismas actividades recreativas que los titulares de parcelas del “Conjunto A”. Cuestiones a analizar: 1. Indicar el marco legal para cada uno de los emprendimientos. 2. Especificar qué derecho real puede satisfacer la vinculación entre ambos Conjuntos Inmobiliarios. 2
3. Explicar la incidencia de la vinculación: 3.1. En el régimen de expensas comunes. 3.2. En el régimen disciplinario. 4. Explicar otros aspectos relevantes a considerar para el correcto encuadre de la situación planteada y la redacción del documento notarial correspondiente.
Institutos de Derechos Reales comprendidos en el caso: 1. Conjuntos inmobiliarios. 2. Propiedad horizontal. 3. Servidumbres.
CASO N° 4
ETAPA 1
Los condóminos de tres parcelas linderas desean unificarlas para instalar un cementerio privado. Obtenida la autorización municipal, concurren a la primera audiencia notarial con el proyecto de una necrópolis conformada por trescientos sepulcros (cien en tierra y doscientos nichos). Cuestiones a analizar: 1. Legitimación para afectar los inmuebles al derecho real de cementerio privado. 2. Contenido del acto de afectación y del reglamento de administración y uso. 3. Funciones del administrador. 4. Funcionamiento del Registro de Titulares. 5. Naturaleza del derecho de sepultura del titular. 6. Régimen legal y convencional de la cuota de servicio. 7. Armonización entre las disposiciones del Código Civil y Comercial y las limitaciones de orden local sobre rasgos urbanísticos de los cementerios privados.
ETAPA 2
Luego de dos años de funcionamiento del cementerio privado, el titular de una de las sepulturas desea transmitir su derecho a un tercero. Cuestiones a analizar: 1. Forma y contenido del acto de transmisión del derecho de sepultura. 2. Publicidad suficiente. 3. Otros aspectos relevantes a considerar para el correcto encuadre de la situación planteada y la confección del documento notarial correspondiente.
Institutos de Derechos Reales comprendidos en el caso: 1. Derecho real de cementerio privado. 2. Derecho real de condominio. 3
CASO N° 5
ETAPA 1
El titular dominial de un inmueble conformado por un local comercial ubicado en el frente y una vivienda emplazada en el sector del fondo, pretende constituir derecho real de usufructo sobre el local delantero a favor de dos personas humanas con las siguientes características: tendrá derecho de acrecer y será por el plazo de 20 años, a título oneroso, con su será precio determinable a través del promedio de tres tasaciones de corredores inmobiliarios de la zona, pagadero en diez cuotas mensuales a partir de los dos años posteriores a la constitución del usufructo. En el acto constitutivo se restringe el destino a un establecimiento comercial de panadería. Cuestiones a analizar: 1. Consideraciones acerca del objeto del derecho real de usufructo sobre parte material del inmueble. Forma de determinación de la porción real. 2. Determinación de la naturaleza del negocio causal de constitución de usufructo y del cumplimiento de todos los requisitos esenciales del contrato, con especial referencia al precio y las normas de aplicación subsidiarias.
ETAPA 2
Transcurridos seis años del otorgamiento de la escritura de constitución onerosa de usufructo, ha quedado pendiente la determinación del precio y fallece uno de los usufructuarios. El superviviente transfiere en forma onerosa el fondo de comercio junto con el derecho real de usufructo a título de compraventa. El cesionario alquila el mencionado local a un tercero como depósito. Cuestiones a analizar: 1. Determinar la relación real del cesionario del usufructo y la naturaleza jurídica de su título de adquisición del derecho real. 2. ¿Qué consecuencias conlleva el cambio de destino del usufructo? 3. Indicar si el cesionario del usufructo puede alquilar el objeto del derecho real.
Institutos de Derechos Reales comprendidos en el caso: 1. Derecho real de usufructo. 2. Objeto de los derechos reales.
CASO N° 6
Las futuras partes de una compraventa concurren a su escribanía a fin de concertar la enajenación de un inmueble que ha sido parcialmente desposeído por el vecino, quien ha construido y se ha excedido en una franja de ochenta centímetros sobre la línea de medianera. Se encuentra en trámite el juicio de reivindicación que la vendedora inició contra el invasor, habiéndose dictado el llamamiento de autos para sentencia. 4
La vendedora había constituido a favor de su sobrino un derecho real de habitación sobre el inmueble por el plazo de quince años, de los cuales han transcurrido solamente seis. El sobrino (habitador del inmueble) tiene dieciséis años de edad. La voluntad de las partes es que el comprador adquiera el dominio pleno. Cuestiones a analizar: 1. Invasión parcial de linderos. Solución del Código Civil y Comercial. 2. Extinción del derecho real de habitación. Situación del habitador que no ha alcanzado la mayoría de edad. Viabilidad de la renuncia. 3. Otros aspectos relevantes a considerar para el correcto encuadre de la situación y la confección del documento notarial correspondiente.
Institutos de Derechos Reales comprendidos en el caso: 1. Derecho real de dominio. 2. Derecho real de habitación. 3. Acción reivindicatoria.
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