2310 - Supremo Tribunal De Justicia Del Estado De Jalisco

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CUARTA SALA DEL SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTICIA DEL ESTADO DE JALISCO Guadalajara, Jalisco, 13 trece de octubre de 2014 dos mil catorce V i s t o s los autos del toca * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * para resolver el recurso de apelación interpuesto por el demandado contra la sentencia definitiva pronunciada el 21 veintiuno de agosto de 2014 dos mil catorce, por el Juez * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * Judicial, en los autos del juicio Civil del Primer Partido Sumario expediente * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * promovido por * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en contra de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en su carácter de arrendatario y * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en su carácter de fiadora, y; RESULTANDOS 1.- La parte actora compareció a juicio a demandar la declaratoria judicial de rescisión del contrato de arrendamiento base de su acción y como consecuencia, la desocupación y entrega material y jurídica del inmueble materia del mismo, el pago de las pensiones rentísticas sin pagar, de la pena establecida en la cláusula cuarta del fundatorio, el pago y exhibición de los recibos que comprueben los servicios de energía eléctrica, agua, gas, teléfono y demás que el arrendatario haya contratado, el pago de intereses moratorios pactados y costas del juicio; para lo cual narró los hechos en que funda sus peticiones y expuso los fundamentos de ley que estimó aplicables. 2.- Con fecha 10 diez de septiembre de 2013 dos mil trece, se admitió la demanda, se ordenó emplazar a los reos, quienes comparecieron oportunamente a contestar la demanda; se señalaron fechas para las audiencias concialiatorias, así como para la de pruebas y alegatos, en las cuales se admitieron y desahogaron los medios de convicción ofertados por las partes, se abrió y concluyó la etapa de alegatos, y con fecha 21 veintiuno de agosto de 2014 dos mil catorce se pronunció sentencia, en la que se determinó que la parte actora justificó los elementos constitutivos de su acción, así como parcialmente improcedentes la procedencia las de excepciones las prestaciones opuestas por reclamadas, los declaró demandados; en consecuencia, declaró rescindido el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y condenó al arrendatario a la desocupación y entrega del inmueble arrendado en un plazo de gracia de quince días naturales y a ambos demandados: • Al pago de la cantidad de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * por concepto de la suma de las pensiones rentísticas de los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2013 dos mil trece, a razón cada una de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , así como las que se sigan venciendo hasta la total desocupación y entrega del bien inmueble arrendado; • Al pago de la pena establecida en la cláusula cuarta del contrato fundatorio de la acción con relación a la cláusula décima inciso b), a razón de la cantidad de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * mensuales, cantidad que equivale al 50% cincuenta por ciento sobre el importe de la renta mensual establecida en el fundatorio de la acción, esto a partir del mes de junio de 2013 dos mil trece, no del mes de abril de 2013 dos mil trece como lo solicitó el accionante, toda vez que tal pena, según la cláusula cuarta se pactó para la finalización de la vigencia del contrato, más las que se sigan venciendo hasta la total desocupación y entrega material y jurídica del arrendador (hoy actor) del inmueble materia del juicio; • A la comprobación de que se encuentra al corriente del pago de los servicios de agua, teléfono, gas y energía eléctrica, y en caso de no comprobarlo, al pago de dichos servicios hasta la total desocupación del inmueble materia del arrendamiento; • Al pago de intereses moratorios que se calcularán sobre las pensiones rentísticas que dejó de pagar la parte demandada en los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2013 dos mil trece, por la cantidad de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , intereses mensuales y los que se sigan venciendo hasta la total desocupación del inmueble arrendado. Asimismo, resolvió absolver a los demandados del pago de gastos y costas, con independencia de los gastos y costas de la ejecución que sí deberán satisfacer los demandados al tenor del artículo 502 del Enjuiciamiento Civil del Estado. 3.- El demandado ********************* interpuso recurso de apelación contra el fallo definitivo que se admitió en efecto devolutivo, se remitieron las actuaciones originales al Superior, las cuales se turnaron a esta Cuarta Sala, que confirmó la calificación de grado del recurso, tuvo por expresados los agravios del apelante, a su contraria por contestados los mismos y se citó para sentencia, la cual se pronuncia bajo los siguientes; CONSIDERANDOS 1.- Esta Sala es competente para resolver el recurso de apelación propuesto, de conformidad al numeral 48 fracción I de la Ley Orgánica del Poder Judicial del Estado de Jalisco. 2.- En consideración que las actuaciones judiciales prueban plenamente, de acuerdo al arábigo 402 del Código de Procedimientos Civiles de la Entidad y entre ellas aparecen los puntos de inconformidad que como agravios expresó el recurrente, se tienen por reproducidos literalmente y se exime para transcribirlos, por las razones contenidas en los criterios que aplica por extensión y analogía, consultables en la página 1450 Tomo V, Séptima Época 1969-1987 bajo OBLIGATORIO el rubro: “CONCEPTOS TRANSCRIBIRLOS EN LA DE VIOLACIÓN. SENTENCIA”, y NO la ES diversa jurisprudencia 129, que se localiza en la página 599, Tomo VII, Novena Época, abril de 1998 bajo el epígrafe: “CONCEPTOS DE VIOLACIÓN. EL JUEZ NO ESTA OBLIGADO A TRANSCRIBIRLOS.” Los puntos de queja esgrimidos por el demandado apelante, consisten en síntesis:  Que el Juez al determinar improcedente la excepción de falta de acción de la actora, virtud de no ser suficiente para ello que los demandados celebraron un contrato vigente, real y legal, con el albacea de la sucesión de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * queda en categoría de indicio, lo cual le causa agravio porque afirma es completamente contradictorio al sentido de la Ley, en dar a los albaceas la facultad de administrar los bienes desde el fallecimiento de la autora de la sucesión por ministerio de ley (artículo 3046 del Código Civil del Estado de Jalisco) ya que él ignora de donde se obtuvo el criterio dictado en la sentencia impugnada de establecer como una obligación de su parte acreditar que el bien inmueble pertenece a la sucesión, ya que no existe ninguna disposición que reglamente la obligación de aplicar esa condición, pues el artículo 1990 del Código Civil solo obliga al inquilino a pagar al nuevo arrendador desde la fecha en que se notifique judicialmente o ante notario o mediante acuse de recibo firmado y fechado por el arrendatario de haberse transmitido la facultad de otorgar el uso o goce del bien arrendado y en el caso exhibió las copias certificadas de la escritura pública * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de fecha 07 siete de agosto de 2013 dos mil trece, pasado ante la fe del Notario Público número ********************* de esta ciudad, que debió ser suficiente y con valor probatorio pleno para acreditar la excepción de pago de rentas que corresponde a otra persona y con ello la falta de acción de la parte actora, la cual debe ser procedente porque la ley no exige la condición de acreditar que el inmueble que ocupa sea el mismo al cual se refieren la parte actora ********************* y la albacea * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , porque del texto de la certificación de hechos así como los documentos anexados se desprende que sí es el mismo y no existe ninguna duda ni discrepancia de lo anterior porque la parte actora en el juicio principal no contestó a la falta de acción ni desvirtuó la autenticidad del documento público en cita, considerando con ello que la sentencia dictada es contradictoria a los principios de valoración de prueba correcta, lógica y concatenada que debe prevalecer en todo procedimiento.  Afirma le causa agravio la omisión de la designación del agente de la procuraduría social previsto de artículos de orden público, que representara durante el procedimiento a la codemandada * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , en el estudio de todas y cada una de las excepciones opuestas, del desahogo de las pruebas, de los puntos controvertidos en el juicio; en violación a lo dispuesto en los artículos 68 ter y demás relativos del Enjuiciamiento Civil del Estado de Jalisco, en relación con los artículos 621 y 622 del Código Civil del Estado de Jalisco. Refiere que la sola vista ordenada por el Juzgado al Agente Social, no colma el artículo 68 ter del Enjuiciamiento Civil del Estado, sino que debe notificar en forma personal al Agente Social, desahogar audiencias del adulto mayor en presencia del representante que por cuestiones físicas o económicas no puede asistir, por lo que no se cumplió con la formalidad de representar al adulto mayor y por ello, la sentencia impugnada adolece de la valoración correcta de tal dispositivo legal, toda vez que el artículo 68 ter en comento es de orden público y no puede quedar sin aplicación, y menos aún omitirse su aplicación en su perjuicio.  Asevera que en el contrato de arrendamiento fundatorio de la acción no existe término concedido para su prórroga porque se encuentra indefinido y la demanda se entabló sin el aviso de notificación judicial a que se encuentra obligado en el caso de fijar un término al contrato, por lo que de conformidad al artículo 687 del Enjuiciamiento Civil Estatal deben concederse 30 treinta días como término extraordinario aparte de los quince días que otorga el Juez para desocupar el inmueble en los términos del artículo 688 del Enjuiciamiento Civil del Estado, beneficio debe dársele y al omitirse se viola de manera notoria y clara lo dispuesto en el artículo 687, 688 en relación al 63 y relativos del Enjuiciamiento Civil del Estado.  Finalmente, se queja de la incorrecta valoración de las pruebas ofrecidas de su parte y que el indebido desechamiento de ellas durante el procedimiento le ha dejado en completo estado de indefensión, ya que la prueba documental pública desprendida de la certificación de hechos por el Notario Público, debe surtir efectos plenos y ser valorada así en la sentencia definitiva, porque con esa prueba se cumple a cabalidad las obligaciones que impone a las partes albacea de la sucesión y arrendatario de acuerdo a lo establecido en el artículo 1990 del Código Civil del Estado de Jalisco. 3.- Los agravios reseñados, son infundados, improcedentes e insuficientes para variar el contenido de la resolución impugnada por las consideraciones jurídicas que a continuación se plasman. En principio, se examinan de oficio los presupuestos procesales y los elementos de la acción ejercitada, en acatamiento al mandato imperativo para los Tribunales contenido en el segundo párrafo del artículo 87 del Código de Procedimientos Civiles del Estado. Al efecto, los integrantes de este Cuerpo Colegiado estiman que se justificaron los presupuestos procesales, virtud que:  La personalidad de las partes se acredita al concurrir, tanto la actora como los demandados en ejercicio de su propio derecho. Asimismo la capacidad de los litigantes quedó acreditada en términos de la fracción III del artículo 1° de la Ley Adjetiva Civil del Estado, en razón de comparecer como mayores de edad y no obrar prueba alguna que presuma limitación en ejercicio de sus derechos.  La competencia se surte en beneficio del Aquo, en términos del numeral 101 fracción II de la Ley Orgánica del Poder Judicial, con relación al 161 fracción III y 162 del Código Procesal Civil de la Entidad, virtud que es juez competente para conocer de los juicios derivados de contrato de arrendamiento de inmuebles, el de la ubicación de la cosa arrendada y en el caso concreto se presenta ese supuesto, aunado al sometimiento expreso pactado la cláusula décima novena del contrato fundatorio de la acción y el sometimiento tácito de las partes, el actor por el solo hecho de comparecer a ejercitar su acción y el demandado al contestar ante el mismo juez sin oponer excepción a la competencia, de conformidad al artículo 158 del mismo Ordenamiento Legal.  La vía elegida es la idónea para resolver sobre el conflicto sometido a la potestad del Órgano Jurisdiccional, en términos de la fracción II del artículo 618 del Enjuiciamiento Civil del Estado que contempla que se tramitarán como juicios sumarios, entre otros, los que tengan por objeto el cumplimiento de las obligaciones establecidas por la ley o por las partes en el arrendamiento. Ahora bien, el Código Civil del Estado de Jalisco, en sus artículos 1980, 1981 y 1982, dispone que es arrendamiento aquél contrato por virtud del cual, las dos partes contratantes se obligan recíprocamente; una de ellas, denominada arrendador, a permitir el uso o goce temporal de un bien, y la otra, llamada arrendatario, a pagar por ese uso o goce un precio cierto, que puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada o determinable al momento del pago. Que son susceptibles de arrendamiento todos los bienes que pueden usarse sin consumirse por su primer uso, excepto aquéllos que la ley prohíbe arrendar y los derechos de personalidad. Los bienes consumibles podrán arrendarse cuando se altere el destino natural del bien y se le dé otra aplicación que no lo consuma por su primer uso. Por otra parte, los derechos y obligaciones del arrendador se contemplan en los artículos 1995 a 2004, en tanto que las correspondientes al arrendatario en los arábigos 2005 al 2022 del mismo Ordenamiento Legal. Entre las obligaciones del arrendatario se encuentran: la de satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos desde el día en que reciba el bien arrendado, salvo pacto en contrario; la de utilizar el bien solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de él; a desocupar el bien, en caso de arrendamiento de inmuebles y entregarlo al arrendador una vez cumplido el plazo fijado en el contrato o en la ley; la de pagar las cantidades que resulten con motivo de los servicios con que cuente el bien materia del arrendamiento, y al término del contrato, entregar al arrendador la documentación que acredite que no se dejan adeudos por tales conceptos, si no hubo convenio expreso, y; a pagar las rentas que se generen hasta que entregue el bien en las condiciones en que lo recibió. Por su parte, el dígito 2013 señala los requisitos que debe contener el contrato de arrendamiento y el 2140 contempla que el arrendamiento puede terminar: I. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley o por estar satisfecho el objeto para el que fue arrendado el bien; II. Por convenio expreso; III. Por nulidad; IV. Por confusión; V. Por pérdida o destrucción total del bien arrendado, por caso fortuito o fuerza mayor; VI. Por rescisión; VII. Por expropiación del bien arrendado hecha por causa de utilidad pública; y VIII. Por evicción del bien dado en arrendamiento. Ahora bien, conforme al contenido de las normas jurídicas de la Ley Sustantiva Civil del Estado citadas, en concordancia con los artículos 683 y 685 del Código de Procedimientos Civiles de la Entidad, para la procedencia de la acción de rescisión de pago de rentas, deben acreditarse los siguientes elementos: a) La celebración de un contrato de arrendamiento, por las partes, y; b) El incumplimiento en el pago de rentas en los términos que se obligó el arrendatario. En el caso, el primero de los elementos se acreditó con el contrato de arrendamiento que exhibió el actora, celebrado el 01 primero de junio de 2012 dos mil doce, entre ********************* en su calidad de arrendador, * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en su carácter de arrendatario y * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en su carácter de fiadora. A través del mismo, la parte actora en su calidad de arrendadora se obligó a permitir el uso o goce temporal del bien inmueble que se precisa y corresponde al bien inmueble descrito ********************* como: finca manzana ********************* del marcada con el número ********************* ********************* del de Guadalajara, Jalisco; en tanto que el arrendatario se obligó a pagar por ese uso o goce, un precio cierto y en dinero, esto es, la cantidad de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en efectivo en forma mensual. El accionante se colocó en el supuesto de hecho previsto por el artículo 2144 fracción I del Código Civil que establece que el arrendador puede exigir la rescisión del contrato de arrendamiento por la falta de pago de la renta en los términos contractuales y precisa que el inquilino incumplió en el pago de rentas a partir del mes de abril de 2013 dos mil trece. De conformidad con la fracción I del artículo 2207 del ordenamiento antes invocado, el arrendatario está obligado a satisfacer la renta en el lugar y tiempo convenido. En el caso particular, la obligación adquirida por el arrendatario, se encuentra referida a que el importe se cubriría por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco días de cada mes, en el domicilio del arrendador que es el ubicado en la casa marcada con el número * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * departamento ********************* de la calle * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en la colonia * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en el municipio de Guadalajara, Jalisco. Lo anterior motiva que se esté ante la presencia de deuda exigible, pues su pago no puede rehusarse conforme a derecho, ya que se estableció plazo cierto y se convino el lugar en el cual debería de satisfacerse, de conformidad al artículo 1696 del Código Civil del Estado. Por lo anterior, los integrantes de este Órgano Colegiado coinciden con el Juez A’quo, que en la especie se acreditan los elementos constitutivos de la acción rescisoria. Bajo esa tesitura, en respuesta al primero de los motivos de inconformidad expresados por el demandado apelante, se estima que, contrario a lo que asevera, el actor * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * sí está legitimado para demandar la rescisión del contrato de arrendamiento fundatorio de su acción. Lo anterior porque, para ejercitar la acción intentada basta la demostración de la existencia del contrato de arrendamiento, ya que su calidad de arrendador dimana de éste. Sustenta lo expuesto, la jurisprudencia de los Tribunales de la Federación correspondiente a la la Octava Época, consultable en el Semanario Judicial de la Federación, tomo V, segunda parte, enero-junio de 1990, tesis VI.2o. J/72, página 670, cuyo epígrafe y texto a continuación se insertan: “ARRENDAMIENTO. LEGITIMACIÓN DEL ARRENDADOR.- La calidad del arrendador dimana del contrato de arrendamiento, por lo que, quien se ostenta como tal en un juicio, no necesita acompañar documento probatorio de la propiedad, pues basta con que se haya demostrado la existencia del contrato para considerarlo legitimado para ejercitar la acción que intentó, en virtud de que ésta es de carácter personal y no real”. Luego, para que prosperaran las excepciones de falta de capacidad, falta de acción y de pago opuestas por la parte demandada, que hizo consistir esencialmente en que hubo modificación de la persona que cuenta con la facultad para arrendar, que se le notificó ante la presencia de Notario Público, por lo que celebró nuevo contrato de arrendamiento con el Albacea de la Sucesión de la propietaria del bien inmueble arrendado, a quien paga las rentas del mismo; debió demostrar en juicio que el actor no es el dueño del inmueble dado en arrendamiento ó, que no contaba con autorización de éste o de la ley para celebrar el contrato de arrendamiento. Tiene aplicación al caso, el criterio inmerso en la tesis de los Tribunales Colegiados de Circuito, correspondiente a la Novena Época, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXIX, Abril de 2009, tesis: XII.1o.53 C, página 1918, del rubro y texto siguientes: “JUICIO DE DESAHUCIO. LA EXCEPCIÓN DE FALTA DE LEGITIMACIÓN ES OPONIBLE CONTRA EL ACTOR POR SER DE CARÁCTER PERSONAL (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE SINALOA).- La entonces Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la jurisprudencia 98, publicada en la página 66, Tomo IV, Parte SCJN, Materia Civil, Sexta Época, del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1995, de rubro: "ARRENDAMIENTO. LEGITIMACIÓN DEL ARRENDADOR.", consideró que quien se ostenta como arrendador en un juicio no necesita acompañar documento probatorio de la propiedad ni de que el dueño le ha conferido la facultad para arrendar, porque la acción o defensa que del contrato de arrendamiento se desprende es de carácter personal y no real. Por otro lado, en congruencia con la citada jurisprudencia, la excepción de falta de legitimación que acoge el artículo 2283 del Código Civil para el Estado de Sinaloa, que establece: "El que no fuere dueño de la cosa, podrá arrendarla si tiene facultad para celebrar ese contrato, ya en virtud de autorización del dueño, ya por disposición de la ley."; es de carácter personal y, por ello, resulta oponible contra el actor en el juicio de desahucio; y para que prospere tal excepción, se requiere demostrar en juicio que el arrendador no es el dueño del inmueble dado en arrendamiento, y que no contaba con autorización de éste o de la ley para celebrar el contrato de arrendamiento”. Carga procesal que no cumplió el inconforme. Así es, para acreditar sus excepciones, el demandado en su carácter de arrendatario, ofreció las siguientes pruebas:  Instrumental de actuaciones: Consistente en todas las actuaciones que conforman el procedimiento.  Documental pública.- Consistente en copias certificadas de la escritura pública número ********************* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , de fecha 07 siete de agosto de 2013 dos mil trece, del protocolo ********************* del de Notario Público Guadalajara, Jalisco, número Licenciado * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , que contiene la certificación de hechos de fecha 03 tres de ese mes y anualidad, en la que hace constar que la señora ********************* entregó en mano al señor * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , notificación a fin de informarle que la primera fue designada como Albacea en el juicio Sucesorio Testamentario a bienes de la señora * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , tramitado en el Juzgado * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del Primer Partido Judicial, con sede en la ciudad de Guadalajara, Jalisco, y que es a ella a quien debe pagar la renta del inmueble en que se actuó, sito en la finca ubicada en la calle ********************* marcada con *********************, *********************, el número manzana *********************, del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ) en Guadalajara, Jalisco.  Presuncional legal y humana: Consistente en las deducciones y consecuencias jurídicas y humanas que haga el Juzgado a su favor.  Confesional: a cargo del actor * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * la cual no se admitió virtud que dicho absolvente no es parte en el juicio como se precisó en auto de 02 dos de abril del año en curso.  Testimonial: A cargo de dos personas que se comprometió a presentar, a la cual se declaró por perdido el derecho a su desahogo debido a que no compareció, ni presentó a sus testigos en la audiencia de pruebas y alegatos prevista en el artículo 686 del Enjuiciamiento Civil del Estado programada a las 09:30 nueve horas con treinta minutos del 04 cuatro de junio de 2014 dos mil catorce.  Documental expediente pública: Consistente en las copias certificadas del ********************* ********************* del referente al índice del juicio Juzgado sucesorio testamentario a bienes de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * .  Documental expediente pública: consistente en las ********************* *********************, relativo copias del al certificadas índice juicio del civil del Juzgado ordinario promovido por * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en contra de la Sucesión testamentaria a bienes de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * . Asimismo, exhibió con su escrito de contestación de demanda:  Documental privada: consistente en copia simple de contrato de arrendamiento de fecha 06 seis de mayo de 2013 dos mil trece, celebrado entre arrendador, ********************* ********************* en en su su calidad carácter de de arrendatario y * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en su carácter de fiadora, respecto del local comercial marcado con el número 114 ciento catorce de la calle *********************, antigua * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , manzana * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en Guadalajara, Jalisco. Caudal probatorio que se estima insuficiente para tener por acreditadas las excepciones opuestas. Así es, las copias certificadas ********************* de la escritura pública número * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , de fecha 07 siete de agosto de 2013 dos mil trece, que contiene la certificación de hechos que protocolizó el Notario Público número * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de Guadalajara, Jalisco, Licenciado * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ; si bien tiene valor probatorio pleno de conformidad a los artículos 329 y 399 del Código de Procedimientos Civiles del Estado en razón a su naturaleza, no tiene la eficacia jurídica que indica el apelante. En efecto, con dicho instrumento ********************* se entregó acredita en que mano la señora al señor * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , notificación a fin de informarle que la primera fue designada como Albacea en el juicio Sucesorio Testamentario a bienes de la señora *********************, ********************* tramitado en el Juzgado del Primer Partido Judicial, con sede en la ciudad de Guadalajara, Jalisco, y que es a ella a quien debe pagar la renta del inmueble en que se actuó, ********************* sito en la marcada *********************, manzana *********************, del finca ubicada con el en la calle número *********************, *********************) en Guadalajara, Jalisco. Sin embargo, tal notificación no tiene el efecto jurídico que contempla el artículo 1990 del Código Civil de esta Entidad Federativa, por lo siguiente: Los artículos 1983, 1989, 1990, 1991 del Código de Civil de esta Entidad Federativa, disponen: “Artículo 1983.- Podrá arrendar el bien quien tenga la: I. Libre disposición del mismo; II. Facultad de conceder el uso o goce de los bienes ajenos, por autorización de quien tenga su libre disposición; y III. Facultad para conceder el uso o goce de los bienes ajenos, por autorización expresa de la ley. “Artículo 1989.- Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier motivo, se verificare alguna modificación respecto de la persona que tiene la facultad de arrendar de conformidad con el artículo 1983, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato. “Artículo 1990.- Respecto al pago de las rentas en el caso del artículo anterior, el arrendatario tendrá obligación de pagar al nuevo arrendador la renta estipulada en el contrato. Esta obligación surtirá efectos desde la fecha en que se le notifique judicialmente o ante notario o mediante acuse de recibo firmado y fechado por el arrendatario, de haberse transmitido la facultad de otorgar el uso o goce del bien arrendado. “Artículo 1991.- Hecha la notificación a que se refiere el artículo precedente la renta deberá pagarse al nuevo arrendador, aún cuando se alegue haber pagado al anterior, a no ser que el adelanto de renta aparezca expresamente estipulado en el mismo contrato de arrendamiento”. En el caso, no se comprobó que hubiere alguna modificación respecto de la persona que tiene la facultad para arrendar de conformidad con el artículo 1983 en cita. Así es, el arrendador en el contrato fundatorio de la acción celebrado el 01 primero de junio del 2012 dos mil doce, cuya rescisión se demandó, es * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , persona que le transfirió el uso del siguiente bien inmueble: la finca marcada con el número * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * manzana * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , de esta ciudad de Guadalajara, Jalisco; por ende, le derivó la posesión del mismo. Luego, no consta en la certificación de hechos que realizó el Notario, que también se hubiere entregado al arrendatario documentos que acreditaran que quien tenía la libre disposición del bien arrendado o estaba facultada para conceder el uso o goce del mismo por autorización o por autorización expresa de la ley, era * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , y por tanto, virtud de su fallecimiento, tal facultad correspondía a su Albacea * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , en términos del artículo 3046 del Código Civil del Estado. Por ende, si no se comprobó al arrendatario la modificación de la persona que tenía la facultad para arrendar de conformidad al artículo 1983 del Código Sustantivo Civil del Estado, la notificación que se le realizó no puede surtir los efectos contemplados en el arábigo 1990 del mismo ordenamiento legal, como incorrectamente lo asevera en sus motivos de queja. Luego, si bien se allegaron al sumario copias certificadas del juicio sucesorio testamentario a bienes de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , radicado en el Juzgado ********************* con el número de expediente * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de las cuales se advierte en lo conducente: - Que en junta de herederos verificada el 15 quince de mayo de 2008 dos mil ocho, se reconoció a * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * como albacea, a quien se le discernió el cargo para los efectos legales correspondientes. - Que dicha albacea en escrito presentado el 05 cinco de diciembre de 2013 dos mil trece formuló operaciones de inventario y avalúo, en las cuales enlistó, entre otros, el siguiente bien inmueble: “el * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del inmueble actualmente ubicado en la calle * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , antes la casa marcada con los números * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de la Antigua * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , manzana * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , del cuartel 1° primero de esta ciudad de Guadalajara, con una superficie aproximada, según escritura de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , con las siguientes medidas y linderos: …” - Ocurso que se proveyó en auto de 11 once de diciembre de 2013 dos mil trece, en el cual se tuvo al albacea por formuladas las operaciones de inventario y avalúo y se ordenó correr traslado con su contenido a los legatarios. Constancias tienen valor probatorio pleno en términos de los arábigos 329 y 399 de la Ley Procesal Civil Local, empero, no son aptas para justificar que el bien dado en arrendamiento pertenezca a la masa hereditaria de la Sucesión, pues no se evidencia que las operaciones de inventario y avalúo hubieren sido aprobadas. Aunado a lo anterior, de las copias certificadas del juicio civil ordinario, promovido por ********************* y * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en contra de la Sucesión Testamentaria a bienes de *********************, ********************* tramitado bajo en el Juzgado expediente * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de su índice, se advierte en lo que atañe: - Que los actores demandaron la formalización en escritura pública del contrato de compraventa celebrado con la parte demandada el 16 dieciséis de febrero de 2005 dos mil cinco, respecto del inmueble identificado en el Registro Público de la Propiedad como casa número ********************* y oficialmente con la nomenclatura del Ayuntamiento de Guadalajara como *********************, ********************* así como identificado físicamente ********************* como y ********************* (antigua de la calle ********************* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ), ********************* manzana del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de esta ciudad de Guadalajara, Jalisco. - Narraron en su escrito inicial, que la compraventa del inmueble descrito, la celebraron el 16 dieciséis de febrero de 2005 dos mil cinco entre la señora ********************* ********************* como parte vendedora y * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * y * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * como parte compradora, que no obstante éstos cumplieron con las obligaciones contraídas en dicho sinalagmático, la vendedora no ha cumplido su obligación de escritura la finca materia del mismo, razón por la que la demandan. - Con fecha 27 veintisiete de junio de 2012 dos mil doce, se dictó sentencia definitiva, en la que se determinó dejar a salvo los derechos de las partes para que los hicieran valer en la vía y forma que en derecho corresponda, virtud que no se acreditó la personería con la que se pretendió demandar a * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en representación de la Sucesión Testamentaria a bienes de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , resolución que confirmó la Quinta Sala del Supremo Tribunal de Justicia del Estado. De lo anterior queda de relieve, que no existe decisión judicial firme en relación a la propiedad del bien materia del contrato de arrendamiento fundatorio de la acción. Por tanto, tampoco se comprobó que el actor * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * no sea el dueño del inmueble dado en arrendamiento y por ende, no tenga la libre disposición del mismo para arrendarlo en términos de los artículos 1980 y 1983 del Código Sustantivo Civil de la Entidad. En tal virtud, si bien es cierto que los artículos 3020 y 3046 del Código Civil del Estado, establecen que el Albacea es el administrador de la Sucesión; también cierto es que, en el caso, no se probó que el inmueble materia del arrendamiento base de la acción fuera propiedad de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * para que su administración se transmitiera en virtud de su fallecimiento al albacea de su Sucesión. En esas condiciones, no exime a los demandados de las prestaciones reclamadas, el nuevo contrato de arrendamiento que aluden celebraron con * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , que en copia simple exhibió el arrendatario, toda vez que, se reitera, no se justificó que esa arrendadora tuviera la libre disposición inmueble materia del mismo Por ende, como bien lo indicó el Juez A’quo, dicha documental solo tiene valor de indicio y carece de eficacia para justificar las excepciones planteadas por la parte reo, máxime que su celebración es de data anterior a la notificación referida en la certificación de hechos que exhibió como prueba de las mismas excepciones. Cabe precisar además que, en el caso, no corresponde a este Cuerpo Colegiado pronunciarse en torno a la propiedad del bien arrendado, porque en el juicio natural se ejercitó acción personal, no real. De ahí lo infundado del primero de los agravios expresados por el recurrente. El segundo de los puntos de queja también deviene infundado e improcedente, en principio porque en nada agravia al apelante, suponiendo sin conceder, la inaplicación del artículo 68 ter del Código de Procedimientos Civiles del Estado, por lo que respecta a la codemandada (que afirma es adulto mayor), ya que es a ésta a quien corresponde dolerse, en su caso, de tal omisión. Sin embargo, para que no se llame inaudito el quejoso, es menester precisar que, de las actuaciones del sumario de primera instancia se advierte, en lo que atañe, que en el auto admisorio de la demanda se previno a los demandados en los siguientes términos: “Así mismo, se les previene a los demandados para que al momento de contestar la demanda indiquen y acrediten con documento idóneo, si se encuentran dentro de los supuestos que establece el artículo 68 ter del Enjuiciamiento Civil del Estado, con el apercibimiento que de no hacerlo se les tendrá por excluidos de los beneficios que impone tal dispositivo legal señalado”. Luego, el emplazamiento practicado a la codemandada * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , se entendió con una persona que afirmó llamarse * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ser su hija y quien se identificó con credencial expedida por el Instituto Federal Electoral. En el escrito de contestación de la codemandada de referencia, no informó al Juez, encontrarse en los supuestos contemplados en el artículo 68 ter de la Ley Procesal Civil del Estado, ya que en sus generales solamente precisó ser mayor de edad; asimismo, designó abogado patrono y autorizados para recibir notificaciones. La citada demandada, no compareció a las audiencias programadas en el procedimiento natural, ni a ratificar escritos o realizar otros actos procesales, por lo que no se identificó con documentos oficiales que acreditaran su edad. En tales condiciones, el Juzgador no estuvo en aptitud de advertir si era adulta mayor, como lo asevera el recurrente, a efecto de dar intervención al agente de la Procuraduría Social para los efectos precisados en el precepto legal en cita. Así es, el Juzgador no estuvo en posibilidad de advertir la edad de la fiadora, puesto que ni de las generales ni documentos fundatorios o probatorios se desprende dicho dato y el juzgador solo está obligado a advertir tal circunstancia si en alguna diligencia judicial, desahogo de pruebas, ratificaciones, etcétera, la persona se identifica con algún documento que contenga dicho dato, lo que se reitera, no aconteció en la especie. Con independencia de lo anterior, la participación en juicio de adultos mayores, no conlleva, en todos los casos, a la necesaria intervención del agente social. En efecto, para determinar si resulta necesaria la participación institucional del mencionado agente, en cada caso, debe analizarse la situación jurídica particular, en relación con las circunstancias en que se desenvuelve la persona, tomando en cuenta su capacidad, educación, cultura, a fin de concluir si estuvo en aptitud de llevar a cabo una adecuada defensa en juicio. Lo anterior se ha definido en la jurisprudencia de los Tribunales de la Federación, correspondiente a la Décima Época, registro 2005414, consultable en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Libro 2, Enero de 2014, Tomo IV, tesis: III.1o.C. J/1 (10a.), página 2598, del rubro y texto siguientes: “ADULTOS MAYORES. SU PARTICIPACIÓN EN JUICIO, NO CONLLEVA, EN TODOS LOS CASOS, A LA NECESARIA INTERVENCIÓN DEL AGENTE DE LA PROCURADURÍA SOCIAL (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 68 TER DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL ESTADO DE JALISCO).- De una interpretación teleológica del artículo 68 ter del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco, se advierte que tal disposición dota de atribuciones al agente de la Procuraduría Social, para su intervención directa en los procedimientos de su competencia, donde participen, entre otros, adultos mayores, con el fin de lograr mayor seguridad jurídica en los procesos legales y el respeto de los derechos que no pueden defender los integrantes de este grupo vulnerable; por tanto, para determinar si resulta necesaria la participación institucional del mencionado agente, en cada caso, debe analizarse la situación jurídica particular, en relación con las circunstancias en que se desenvuelve la persona, tomando en cuenta su capacidad, educación, cultura; máxime que el tema de los adultos mayores va de la mano con el equilibrio procesal de las partes y con el derecho internacional, a fin de concluir si estuvo en aptitud de llevar a cabo una adecuada defensa en juicio”. En tal virtud, en la especie, no está acreditado que la demandada en su carácter de fiadora * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * sea adulta mayor, pero de ser así, se estima que no fue necesaria la intervención de agente de la Procuraduría Social, virtud que tuvo una adecuada defensa, ya que contestó la demanda oportunamente, opuso las excepciones que estimó pertinentes y designó abogado patrono en términos del artículo 42 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, que tiene similares facultades a las que el artículo 68 ter confiere a los agentes sociales. Por tanto, dado que de las actuaciones judiciales se infiere que la codemandada está debida y legalmente representada en sus derechos e intereses, no es menester dar vista al agente social. De ahí lo infundado e improcedente del segundo de los puntos de queja esgrimidos por el apelante. El tercero de los motivos de inconformidad expresados tiene la misma calificativa, virtud que, el plazo de gracia de quince días naturales que el Juez primario concedió a la parte demandada para la desocupación y entrega del inmueble materia del contrato de arrendamiento fundatorio de la acción, es el adecuado al caso. Así es, contrario a lo que afirma el disidente, en la especie no se actualiza ninguno de los supuestos contemplados en el artículo 687 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, que preceptúa: “Artículo 687.- En cualquier estado del juicio, procede dictar resolución decretando la desocupación del inmueble cuando: I. El inquilino se allane expresamente a la conclusión del contrato de arrendamiento; II. El arrendador se allane a la pretensión del inquilino que reclame la prórroga del contrato y se oponga a que vencida la misma continúe ocupando el inmueble; y III. El término establecido en el contrato o la prórroga pretendida, se hayan consumido durante la tramitación del juicio. En los casos de las dos últimas fracciones, la resolución que se pronuncie debe decretar la prórroga exigida y ordenar la desocupación del inmueble una vez vencida la misma, sin que sea necesario que el demandado así lo impetre en vía de reconvención o en posterior juicio. Exclusivamente en los casos previstos en este artículo el juez deberá otorgar al inquilino un plazo de gracia de treinta días naturales para que desocupe voluntariamente el inmueble, y aunque no se haga esta declaración, se entenderá sujeto al término expresado”. Lo anterior, virtud que el juicio sumario por desocupación que ocupa, no se funda en el vencimiento del término estipulado en el contrato, sino en la falta de pago de pensiones de conformidad al artículo 683 fracción III del Código Procesal Civil del Estado. En efecto, es cierto que en el caso, al terminarse el plazo por el que se celebró el contrato, el arrendatario continuó sin oposición en el uso y goce del bien arrendado y por ende, el arrendamiento se prorrogó por tiempo indefinido, esto es, operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento base de la acción, en términos del artículo 2143 del Código Sustantivo Civil del Estado; sin embargo, también cierto es que, la acción ejercitada en el juicio que ocupa, es la de rescisión del contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas, no la de terminación del mismo. Por tanto, el demandado en su carácter de arrendatario no se allanó a la conclusión del contrato de arrendamiento, ni el actor en su carácter de arrendador se allanó a la pretensión del inquilino que reclamó la prórroga del contrato y se opuso a que vencida la misma continúe ocupando el inmueble, ni tampoco el término establecido en el contrato o la prórroga pretendida se consumó durante el juicio; de ahí que no se actualice ninguna de las hipótesis contenidas en la norma jurídica antes reproducida. En tal virtud, no procede conceder a la parte demandada el plazo de 30 treinta días que refiere para la desocupación voluntaria del bien arrendado, como lo pretende, sino el de 15 quince días a que se refiere el artículo 688 de la Ley Adjetiva Civil del Estado, que dispone: “Artículo 688.- La sentencia que declare procedente la acción de desocupación, dispondrá siempre el lanzamiento con un plazo de gracia de quince días naturales para la desocupación y entrega del inmueble”. Tiene aplicación el criterio contenido en la tesis de los Tribunales Colegiados de Circuito, correspondiente a la Octava Época, consultable en el Semanario Judicial de la Federación Tomo II, Segunda Parte-1, página 111, cuyo epígrafe y texto a continuación se insertan. “ARRENDAMIENTO POR TIEMPO INDEFINIDO, PROCEDE LA ACCION RESCISORIA POR FALTA DE PAGO DE LAS RENTAS EN LA FORMA Y TIEMPO CONVENIDOS, TRATANDOSE DE UN CONTRATO DE.- De conformidad con los artículos 2486 y 2487 del Código Civil para el Distrito Federal, en el supuesto de que terminado un contrato de arrendamiento y su prórroga, si la hubo, al continuar el arrendamiento sin oposición del arrendador en el goce y uso del inmueble, el arrendamiento se prorrogará por tiempo indefinido y el inquilino deberá pagar la renta que corresponde al tiempo que exceda al estipulado en el contrato, con arreglo a lo pactado, pues en términos de la fracción I del artículo 2425 del mismo ordenamiento, es obligación del arrendatario pagar la renta en la forma y tiempo que se convino, y si éste no cumple con su obligación de pagar la renta en el término que se comprometió, es procedente que el arrendador le demande la rescisión de la relación arrendaticia, aun cuando el contrato que dio origen a la misma se encuentre prorrogado por haber operado su tácita reconducción, toda vez que es un supuesto elemental que el inquilino pague el precio del arrendamiento en la forma que se obligó”. El cuarto de los puntos de agravio expuestos por el apelante, es igualmente infundado e improcedente, dado que, se queja de la incorrecta valoración de las pruebas ofrecidas de su parte y el indebido desechamiento durante el procedimiento, lo que afirma le dejó en estado de indefensión. Sin embargo, del análisis de la sentencia impugnada se evidencia que sí se valoraron correctamente las pruebas que ofreció, no obstante, carecen de la eficacia jurídica pretendida por el demandado, por los razonamientos asentados en parágrafos precedentes, que se tienen aquí por reproducidos en obvio de innecesarias repeticiones, dado que reitera sus manifestaciones en relación a las obligaciones del albacea y lo establecido en el artículo 1990 del Código Civil del Estado, así como la identidad del bien arrendado, a lo que ya se respondió anteriormente. Luego, el desechamiento de la prueba confesional fue correcto, puesto que la persona a cargo de quien se ofreció, no es parte en el juicio y de conformidad al artículo 308 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, solo están obligados a declarar bajo protesta los litigantes, el abogado patrono y al apoderado sobre hechos personales y que tengan relación con el asunto. Así también, se encuentra ajustada a derecho la determinación del Juez de tener por perdido el derecho al desahogo de la prueba testimonial, dado que no cumplió lo indicado en auto de 02 dos de abril de 2014 dos mil catorce al admitir tal probanza, esto es, no compareció a formular el interrogatorio respectivo ni a presentar a sus testigos. Además, no puede ahora dolerse de tales decisiones, dado que no las impugnó mediante el recurso correspondiente en su oportunidad procesal, lo que se traduce en actos consentidos que causaron firmeza para todos los efectos legales inherentes. Sustenta lo anterior, la tesis de la Octava Época, registro 222398, de los Tribunales Colegiados de Circuito, publicada en el Semanario Judicial de la Federación,Tomo VII, Junio de 1991, página 183, del rubro y texto siguientes: “ACTOS CONSENTIDOS, CUANDO EL AUTO QUE NIEGA EL DESAHOGO DE LA PRUEBA TESTIMONIAL ADMITIDA, NO ES IMPUGNADA POR EL RECURSO ORDINARIO.- Si el solicitante de garantías no impugnó durante la substanciación del juicio, el auto que negó el desahogo de la prueba testimonial admitida, es indudable que teniendo al alcance un medio ordinario de defensa, como lo es el recurso de revocación, al no utilizarlo implica que consintió tácitamente la infracción procesal”. Asimismo, se invoca el criterio contenido en la jurisprudencia correspondiente a la Novena Época, registro 176608, consultable en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta Tomo XXII, Diciembre de 2005, tesis VI.3o.C. J/60, página 2365, del epígrafe y texto que a continuación se transcribe: “ACTOS CONSENTIDOS. SON LOS QUE NO SE IMPUGNAN MEDIANTE EL RECURSO IDÓNEO.- Debe reputarse como consentido el acto que no se impugnó por el medio establecido por la ley, ya que si se hizo uso de otro no previsto por ella o si se hace una simple manifestación de inconformidad, tales actuaciones no producen efectos jurídicos tendientes a revocar, confirmar o modificar el acto reclamado en amparo, lo que significa consentimiento del mismo por falta de impugnación eficaz”. En esas condiciones, si no impugnó en su oportunidad procesal las determinaciones del Juzgador primario en torno a las pruebas que ofreció, no puede ahora dolerse del desechamiento de las mismas; de ahí lo infundado e improcedente del último de sus agravios. Virtud a lo anterior, procede confirmar el veredicto definitivo, ya que el mismo se dictó de acuerdo a los cánones del derecho y se encuentra debidamente fundado y motivado, de conformidad a los artículos 1, 14, 16 Constitucionales, 87 y 88 del Código de Procedimientos Civiles del Estado. Sin condena al pago de costas por esta instancia, dado que no se actualiza el supuesto contemplado en la fracción II del artículo 142 del Enjuiciamiento Civil del Estado. Finalmente la resolución pronunciada se clasifica como sentencia definitiva y se ha pronunciado dentro del término legal, por consecuencia no es menester notificar personalmente a los interesados con base en los arábigos 109 fracción VI, 419 y 439 del Código de Procedimientos Civiles. Con fundamento en los artículos 83, 85, 87, 89D, 435 a 445, 451 y 639 del Código de Procedimientos Civiles, se resuelve la presente con las siguientes; PROPOSICIONES PRIMERA.- Se declaran infundados los agravios expresados por el demandado apelante y por tanto, insuficientes para variar el fallo definitivo impugnado; en consecuencia: SEGUNDA.- Se confirma la sentencia definitiva pronunciada el 21 veintiuno de agosto de 2014 dos mil catorce, por el Juez * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del Primer Partido Judicial, en los autos del juicio Civil Sumario expediente * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * promovido por ********************* ********************* en su en carácter contra de arrendatario de y * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en su carácter de fiadora. TERCERA.- Sin condena en costas por esta instancia y con testimonio de la presente resolución, devuélvanse los autos al lugar de su procedencia. CUARTA.- Dése vista al agente de la Procuraduría Social adscrito a la Sala. NOTIFÍQUESE Así lo resolvió la Cuarta Sala del Supremo Tribunal de Justicia en el Estado, integrada por los Magistrados Licenciados * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * actúa en la Secretaría de Acuerdos la Licenciada * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , que autoriza y da fe. * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *